Il 2025 si è aperto sotto il segno di un cauto ottimismo per il mercato immobiliare italiano. Dopo un 2024 di assestamento e segnali di ripresa, i primi sei mesi del nuovo anno confermano un lento ma costante movimento verso la stabilizzazione, con alcune luci ben visibili all’orizzonte e alcune ombre che, pur meno fitte, continuano a richiedere attenzione. Il dato generale che emerge è quello di un mercato che tiene, ma che si muove all’interno di dinamiche contrastanti: da un lato una domanda ancora viva, stimolata da un contesto più favorevole; dall’altro un’offerta che fatica a stare al passo, condizionata da fattori strutturali difficili da rimuovere nel breve periodo.

Un mercato che tiene, tra nuove spinte e vecchie resistenze

Le compravendite nel primo semestre del 2025 sono cresciute dello 0,8% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, attestandosi intorno alle 725mila unità. Si tratta di un incremento modesto, ma significativo, se si considera che arriva dopo anni di forte volatilità e incertezze macroeconomiche. A spingere la domanda sono soprattutto il calo dei tassi di interesse sui mutui, che rende l’acquisto di una casa più accessibile, e l’interesse crescente per immobili più efficienti dal punto di vista energetico. Dopo mesi in cui l’accesso al credito era diventato un ostacolo, la riduzione dei costi di finanziamento ha rimesso in moto le intenzioni di acquisto di molte famiglie.

Tuttavia, l’accessibilità resta un tema critico. Secondo le rilevazioni Fimaa, uno dei principali ostacoli alla crescita delle transazioni immobiliari è il divario sempre più evidente tra i prezzi degli immobili e la capacità economica delle famiglie. Il livello medio degli stipendi, unito all’aumento dei costi di ristrutturazione, limita ancora la possibilità di accedere al mercato, soprattutto per chi cerca abitazioni usate da riqualificare. Il risultato è che si amplia la forbice tra nuove costruzioni e usato: mentre le prime crescono nei valori (+9,4% nel primo quadrimestre), anche grazie agli standard energetici elevati, le seconde arrancano (+3,4%), penalizzate da una maggiore vetustà e da costi di adeguamento sempre più alti.

Domanda vivace, ma offerta sempre più selettiva

Non sorprende quindi che, nel panorama residenziale, la qualità sia tornata a essere il discrimine principale. Le abitazioni di nuova costruzione, efficienti, ben localizzate e pronte all’uso, continuano a ricevere l’interesse maggiore. Al contrario, le case da ristrutturare, se non supportate da politiche pubbliche efficaci o incentivi fiscali stabili, rischiano di restare invendute o di vedere compressi i loro valori. Si afferma così un principio già noto agli operatori del settore: non è solo questione di prezzo, ma di valore percepito e fruibilità immediata.

Anche sul fronte dei prezzi si conferma un andamento tendenzialmente positivo. Secondo Tecnocasa, il primo semestre ha registrato un incremento contenuto, oscillante tra lo 0% e il +2%, a seconda delle zone e delle caratteristiche degli immobili. A sostenere le quotazioni, ancora una volta, è soprattutto la carenza di offerta: non tanto per scarsità di immobili in sé, quanto per la scarsità di immobili in linea con le nuove esigenze dell’abitare. Il mismatch tra ciò che gli acquirenti cercano (spazi efficienti, ben distribuiti, in contesti serviti) e ciò che il mercato propone resta ampio e determina tensioni sui prezzi delle unità più richieste.

Nel frattempo, si consolidano anche alcuni trend strutturali che già da tempo stanno cambiando il volto del settore. Il primo è legato ai nuovi modelli abitativi: famiglie più piccole, maggiore attenzione agli spazi condivisi, necessità di ambienti flessibili e adattabili al lavoro da remoto. Questo si riflette sia nella domanda di nuove costruzioni, che incorporano soluzioni domotiche e aree comuni, sia nella riconversione di immobili esistenti, spesso rigenerati per rispondere a esigenze multifunzionali.

Il secondo riguarda la crescente attenzione verso la sostenibilità. Sempre più acquirenti considerano l’efficienza energetica non solo un valore etico, ma un criterio economico: abitare in una casa ben isolata e con consumi ridotti significa risparmiare ogni mese. Di conseguenza, gli immobili che non rispondono almeno ai requisiti minimi stanno vedendo erodere il proprio valore, mentre quelli che li superano si posizionano in cima alle classifiche di desiderabilità.

Locazione: un mercato ancora sotto pressione

Infine, resta forte l’interesse verso il mercato della locazione, dove i canoni, soprattutto nelle grandi città, continuano a salire. Si stima un incremento tra il 4% e il 6% nei primi sei mesi dell’anno, spinto da una domanda sostenuta (soprattutto tra studenti, giovani lavoratori e professionisti in transito) e da un’offerta che resta limitata. In questo contesto, la qualità degli immobili si conferma ancora una volta centrale: chi investe in appartamenti ben arredati, efficienti e in buone posizioni può contare su rendimenti solidi e rapidi tempi di occupazione.

Guardando al futuro prossimo, le previsioni restano caute ma positive. Molto dipenderà dalla tenuta dell’economia generale, dall’evoluzione dell’inflazione e dalla stabilità del quadro politico. Se questi elementi si manterranno su livelli favorevoli, la seconda metà del 2025 potrebbe portare con sé un consolidamento ulteriore, anche grazie al ritorno progressivo degli investitori istituzionali e alla crescita dell’interesse per segmenti alternativi come il senior housing, il co-living e la logistica urbana.