Tutto quello che devi sapere sulla controproposta immobiliare
Abbiamo visto cos’è e come funziona la proposta di acquisto immobiliare. Nel caso in cui la proposta venga accettata, la compravendita procederà alla fase successiva. Ma cosa succede nel caso in cui il venditore non accetta l’offerta per l’acquisto dell’immobile ma propone un prezzo diverso? In questo caso si parla di controproposta immobiliare.
Durante questa fase particolarmente delicata, è fondamentale avere una chiara comprensione delle mosse da compiere al fine di evitare errori costosi, come pagare un appartamento ben al di sopra del suo reale valore di mercato. Inoltre, è essenziale evitare di perdere tempo in negoziazioni che si rivelano infruttuose o non vantaggiose.
Vediamo insieme cos’è una controproposta immobiliare, come gestirla e alcuni suggerimenti.
Cosa è la controproposta immobiliare
Una controproposta immobiliare è una forma di negoziazione che può avvenire durante una compravendita immobiliare. La controfferta arriva in risposta a una precedente proposta immobiliare per l’acquisto di una casa. In genere, il venditore risponde all’offerta di un potenziale acquirente con un prezzo più alto e/o condizioni diverse. L’acquirente è libero di accettare, rifiutare o fare un’ulteriore controfferta.
Ad esempio, un acquirente potrebbe fare un’offerta inferiore al prezzo di quotazione, proponendo di acquistare a 200.000€ un immobile messo in vendita a 220.000€. Il venditore, invece di accettare o rifiutare completamente l’offerta, può fare una controproposta a un prezzo leggermente più alto, come 210.000€.
È un po’ come una contrattazione, o un sì condizionato. Effettuando una controproposta, il venditore sta essenzialmente dicendo: “Ok, potrei essere intenzionato a venderti la mia casa, ma vorrei ricevere più soldi di quelli che mi stai proponendo”.
L’acquirente può accettare i nuovi termini, rifiutare la controfferta o mettere sul piatto un’altra proposta, ad esempio suggerendo al venditore di incontrarsi nel mezzo, offrendo 205.000€.
Sia come acquirente che come venditore, accettare o meno una controfferta dipende dalle tue esigenze e desideri. Prima di procedere o rifiutare, effettua i tuoi calcoli e capisci se è più strategico continuare a negoziare oppure accettare.
Valutare le tue priorità e il tuo budget è il modo migliore per determinare se le nuove condizioni proposte sono accettabili.
Pro e contro della controproposta immobiliare per il venditore
Il più grande vantaggio di fare una controfferta, ovviamente, è potenzialmente riuscire a vendere la tua casa per più soldi di quelli che il compratore vorrebbe offrire.
Detto questo, ci sono anche degli aspetti negativi: uno è che potresti finire per perdere tempo con negoziazioni che non vanno da nessuna parte. Alcuni acquirenti, semplicemente, non risponderanno alla tua controfferta, lasciando cadere la contrattazione.
Inoltre, se trascorri troppo tempo in trattative e lunghe contro offerte con un potenziale acquirente, potresti anche rischiare di trascurare l’interesse di altri acquirenti, perdendo così diverse opportunità di vendita. Di solito è una buona prassi stabilire una scadenza, in termini di tempo, alle negoziazioni, in modo che il processo non possa trascinarsi troppo a lungo.
| Vantaggi | Svantaggi |
|---|---|
| Possibilità di vendere l’immobile a un prezzo più alto rispetto all’offerta iniziale dell’acquirente. | Il rischio di perdere tempo in negoziazioni che non portano a un accordo. |
| Maggiore controllo sulla trattativa, con la possibilità di modulare il prezzo e le condizioni di vendita. | Alcuni acquirenti potrebbero non rispondere alla controproposta, interrompendo la trattativa. |
| Opportunità di trovare un punto d’incontro più vantaggioso rispetto alla proposta iniziale. | Trattative prolungate con un solo acquirente potrebbero far perdere l’interesse di altri potenziali compratori. |
| Possibilità di stabilire scadenze e condizioni per rendere la trattativa più strutturata. | Se la controproposta impiega troppo tempo, il venditore potrebbe perdere opportunità migliori sul mercato. |
Pro e contro della controproposta immobiliare per gli acquirenti
Gli acquirenti di case sono generalmente i soggetti interessati dalle controfferte: infatti, questi ultimi fanno delle proposte e, in base a queste, il venditore può accettare, rifiutare o proporre altro.
Il principale vantaggio del ricevere una controproposta, per i compratori, è la possibilità di assicurarsi la casa a un prezzo inferiore e a condizioni migliori, il che è sempre un’ottima cosa.
Tuttavia, se si è davvero interessati all’acquisto di un immobile, non è una buona idea “bloccare” il venditore con un infinito avanti e indietro di proposte e controproposte.
I venditori possono stancarsi rapidamente di questo tipo di negoziazione e più tempo sceglierai di far passare dalla prima proposta all’effettiva conferma, più tempo avrà l’attuale proprietario dell’immobile per guardarsi attorno e accettare altre offerte. Inoltre, un atteggiamento poco collaborativo e poco incline al compromesso potrebbe dare al venditore l’impressione sbagliata e fargli temere che tu sia un cliente difficile con cui trattare e molto incline a sollevare problemi.
Se hai raggiunto il tuo limite di spesa, indica che la tua controfferta è la tua “ultima e migliore” offerta, con un limite di tempo per l’accettazione. Questo tipo di trasparenza renderà la tua posizione molto chiara al venditore.
| Vantaggi | Svantaggi |
|---|---|
| Possibilità di acquistare l’immobile a un prezzo inferiore rispetto alla richiesta iniziale del venditore. | Rischio di prolungare eccessivamente la trattativa, lasciando spazio ad altri acquirenti. |
| Opportunità di negoziare condizioni più favorevoli, come tempi di pagamento o inclusione di arredi. | Un numero eccessivo di controproposte può stancare il venditore, portandolo a rifiutare l’offerta. |
| Maggiore controllo sulla trattativa, con la possibilità di adattare l’offerta in base al budget disponibile. | Se il venditore percepisce l’acquirente come poco collaborativo, potrebbe preferire un altro compratore. |
| Dichiarare chiaramente una “ultima e migliore offerta” con una scadenza può accelerare il processo di accettazione. | Un atteggiamento troppo rigido può dare l’impressione che l’acquirente sia difficile da trattare, riducendo le possibilità di successo. |
Come gestire le controfferte quando vendi la tua casa
Se un venditore riceve un’offerta che ritiene troppo bassa, o comunque non all’altezza delle sue aspettative, ci sono tre modi per rispondere:
- Rifiutare. Se non sei soddisfatto dell’offerta e non sei interessato a fare un accordo, puoi rifiutare una controproposta immobiliare a titolo definitivo. A questo punto l’acquirente può (oppure no) tornare mettendo sul tavolo un’offerta migliore.
- Accetta con una contingenza. Se desideri accettare l’offerta ma hai preoccupazioni specifiche, puoi accettare con determinate condizioni, o contingenze, in atto. Assicurati che il linguaggio in una situazione contingente sia cristallino, in modo che non possano esserci fraintendimenti.
- Fai una controfferta. Se desideri accettare l’offerta di quello specifico compratore, ma preferiresti ottenere condizioni migliori, puoi proporre una controproposta. Ciò può includere un prezzo più elevato o altri termini, come una specifica data per la chiusura della compravendita o tempi più elastici per effettuare il trasloco.
Suggerimenti per gli acquirenti che fanno una controproposta immobiliare
Quando fai una controproposta immobiliare come acquirente, è bene conoscere i tuoi limiti. Anche se potresti voler essere flessibile, dovresti comunque mantenere una posizione ferma in merito all’importo massimo che sei disposto a pagare per l’acquisto dell’immobile. Ciò ti aiuterà a stare al di fuori delle guerre di offerte con altri acquirenti, e ti eviterà situazioni poco chiare o spiacevoli con il venditore.
Prima di rispondere alla controfferta di un venditore, quindi, ricontrolla le composizioni della casa per assicurarti che la valutazione del venditore sia ragionevole.
Se tuttavia ritieni che il prezzo richiesto dal venditore nella controproposta superi notevolmente il valore equo di mercato che dovrebbe essere attribuito alla casa, hai più potere negoziale per offrire un prezzo inferiore. Ma fallo senza perdere troppo tempo: le contro offerte spesso hanno una scadenza rigorosa.
Qual è il ruolo di un agente immobiliare nella controproposta?
Il ruolo dell’agente immobiliare, che rappresenti il venditore o l’acquirente, è quello di cercare i migliori interessi dei propri clienti e aiutarli a muoversi al meglio all’interno del processo di compravendita. Gli agenti spesso consigliano in merito alla decisione di accettare, rivalutare o rifiutare determinate offerte e controfferte.
Se un venditore ha ricevuto più offerte, ad esempio, l’agente del venditore può consigliare di prorogare la scadenza di diversi giorni o più per vedere se questo grande interesse porta a una “battaglia tra offerte” o se il cliente preferisce accettare direttamente una delle tante proposte.
Un agente può anche svolgere un ruolo chiave nel calmare e rasserenare eventuali sentimenti negativi che possono derivare dal processo di contrattazione.
L’agente di un acquirente, invece, potrà fornire consigli utili in merito alla controproposta immobiliare fatta dal venditore e fornirà un prezioso punto di vista sulla validità della controfferta o sulla possibilità di negoziare ancora.
Esempio pratico di una controproposta immobiliare
Per comprendere meglio il funzionamento della controproposta immobiliare, vediamo un esempio pratico.
Immaginiamo che il Sig. Rossi abbia messo in vendita il suo appartamento al prezzo di 250.000€. Un potenziale acquirente, il Sig. Bianchi, è interessato all’immobile, ma ritiene che il prezzo richiesto sia superiore al valore di mercato. Decide quindi di presentare una proposta d’acquisto di 220.000€.
Il Sig. Rossi, dopo aver valutato l’offerta e considerato l’andamento del mercato, ritiene che la cifra proposta sia troppo bassa. Tuttavia, per non perdere un possibile acquirente, decide di inviare una controproposta a 235.000€, riducendo il prezzo iniziale ma senza accettare completamente la richiesta dell’acquirente.
A questo punto, il Sig. Bianchi potrà:
✔ Accettare la controproposta, finalizzando l’acquisto alle condizioni riviste.
❌ Rifiutarla, rinunciando all’acquisto.
🔄 Presentare una nuova proposta, continuando la trattativa fino a trovare un punto di incontro soddisfacente per entrambe le parti.
Questo esempio mostra come la controproposta immobiliare sia uno strumento utile per negoziare il prezzo e le condizioni di vendita, consentendo a venditore e acquirente di avvicinarsi a un accordo vantaggioso per entrambi.
Come scrivere una controproposta immobiliare?
Quando si deve formulare una controproposta immobiliare, è fondamentale procedere con attenzione e competenza per garantire un accordo equilibrato tra le parti. Esistono due principali opzioni per gestire questa fase cruciale della trattativa:
- Affidarsi a un professionista: Un agente immobiliare esperto può fornire un supporto strategico nella negoziazione, aiutando a strutturare la controproposta in modo efficace e conforme agli standard di mercato. Grazie alla sua esperienza, sarà in grado di bilanciare al meglio gli interessi di venditore e acquirente, massimizzando le possibilità di successo della transazione.
- Redigere autonomamente la controproposta: Se si preferisce gestire la scrittura in autonomia, è possibile fare riferimento a modelli strutturati. Per facilitare questo processo, mettiamo a disposizione un fac-simile di controproposta immobiliare, che potete consultare direttamente qui sotto o scaricare per personalizzarlo in base alle vostre esigenze.
Esempio di un modulo di controproposta immobiliare
ACCETTAZIONE CONDIZIONATA DI PROPOSTA D’ACQUISTO IMMOBILIARE
Luogo, Data: [Inserire il luogo e la data]
In merito alla Proposta di Acquisto immobiliare – allegata alla presente scrittura – formulata in data [Inserire la data della proposta originale] tra:
- Il/la Sig./Sig.ra [Nome Acquirente], nato/a a [Luogo di nascita] il [Data di nascita], residente in [Indirizzo], codice fiscale [Codice fiscale] (d’ora in poi denominato “Proponente”) e
- Il/la Sig./Sig.ra [Nome Venditore], nato/a a [Luogo di nascita] il [Data di nascita], codice fiscale [Codice fiscale], (d’ora in poi denominato “Venditore”)
per l’unità immobiliare ubicata in [Indirizzo completo dell’immobile], Piano [Numero piano], e identificata al NCEU come segue:
- Appartamento: Foglio [Numero], Particella [Numero], Subalterno [Numero], Categoria [Categoria catastale], Classe [Classe], Vani [Numero vani], Superficie Catastale [Mq], Rendita Catastale € [Importo].
Il Venditore, con la presente, accetta la proposta di acquisto alle seguenti condizioni riviste:
- Prezzo di acquisto: l’importo offerto viene modificato a [Importo] €, rispetto alla proposta iniziale di [Importo originale] €.
- Data di rogito: la stipula dell’atto definitivo è fissata entro il [Data].
- Caparra confirmatoria: il proponente si impegna a versare una caparra pari a [Importo o percentuale] entro [Numero di giorni] dalla firma del preliminare.
- Eventuali altre condizioni: [Specificare eventuali condizioni aggiuntive concordate].
Tutte le altre condizioni presenti nella Proposta di Acquisto allegata rimangono inalterate ed espressamente accettate.
La presente accettazione condizionata è irrevocabile fino al [Data limite], e diverrà inefficace se, entro tale termine, il Proponente non avrà controfirmato per accettazione. In caso di mancata accettazione, sia la proposta che la presente controproposta perderanno ogni effetto, liberando entrambe le parti da qualsiasi vincolo contrattuale.
[Firma del Venditore]
[Firma del Proponente (per accettazione)]
Scarica il fac-simile della controproposta immobiliare
Il modello di controproposta che hai appena letto può essere un ottimo punto di partenza per strutturare la tua trattativa in modo chiaro e professionale. Tuttavia, ogni situazione immobiliare è unica e potrebbe richiedere personalizzazioni specifiche.
Per facilitarti nella redazione, mettiamo a disposizione un fac-simile di controproposta immobiliare in formato scaricabile, che puoi utilizzare e modificare secondo le tue esigenze.
IMPORTANTE: Il modello di controproposta immobiliare scaricabile è fornito a titolo informativo e illustrativo. Si tratta di un documento generico che può essere modificato e adattato alle esigenze specifiche di ciascun utente. Si consiglia di utilizzarlo solo come base di riferimento e di personalizzarlo secondo la propria situazione e i requisiti legali locali.
Si sottolinea che l’utilizzo e la compilazione del modello sono a totale discrezione dell’utente, il quale è responsabile di verificare la correttezza e la conformità alle leggi vigenti nella propria giurisdizione. L’agenzia immobiliare non si assume alcuna responsabilità riguardo all’uso, all’accuratezza o alle conseguenze derivanti dall’utilizzo di questo modello.
Prima di procedere con la compilazione e la presentazione della controproposta immobiliare, si consiglia vivamente di consultare un professionista del settore immobiliare o un avvocato, al fine di assicurarsi che il documento sia adeguato alle specifiche circostanze e alle normative locali applicabili.
Le domande più frequenti sulla controproposta immobiliare
La controproposta annulla la proposta di acquisto?
Sì, in linea generale, una controproposta immobiliare annulla la proposta di acquisto originale, poiché introduce nuove condizioni che devono essere accettate dalla parte acquirente per rendere l’accordo valido.
Quando un venditore presenta una controproposta, sta di fatto rifiutando l’offerta iniziale dell’acquirente e proponendo nuove condizioni di vendita. A questo punto, l’acquirente può:
✔ Accettare la controproposta, concludendo così la trattativa.
❌ Rifiutarla, facendo decadere l’accordo.
🔄 Formulare un’ulteriore controproposta, dando il via a un nuovo ciclo di negoziazione.
Per evitare incomprensioni, è sempre consigliabile che nel documento di controproposta venga specificato chiaramente che questa sostituisce la proposta precedente, rendendola nulla a meno che non venga accettata integralmente dall’acquirente.
Come scrivere una controproposta immobiliare in modo chiaro ed efficace?
Per scrivere una controproposta immobiliare efficace, segui questi passi:
1️⃣ Indica i riferimenti: data, luogo, dati di venditore e acquirente, e riferimenti alla proposta originale.
2️⃣ Specifica le modifiche: nuovo prezzo, modalità di pagamento, data di rogito e altre condizioni.
3️⃣ Includi una clausola di validità: es. “La presente controproposta, se accettata, diverrà parte integrante della proposta d’acquisto.”
4️⃣ Definisci un termine per l’accettazione per evitare trattative infinite.
5️⃣ Firma delle parti: il venditore firma la controproposta e l’acquirente deve controfirmarla per renderla valida.
📥 Scarica il modulo di controproposta immobiliare per un modello pronto all’uso.
Se accetto la controproposta del venditore in tutti i suoi termini, l’accettazione è automatica o deve essere firmata?
L’accettazione della controproposta non è automatica: è sempre consigliabile che sia formalizzata con una firma per evitare qualsiasi ambiguità o contestazione.
Un modo corretto per procedere è includere nel documento una dicitura chiara, come ad esempio:
“La presente controproposta, se accettata dalla parte acquirente, diverrà parte integrante e sostanziale della proposta d’acquisto.”
In questo modo, una volta accettata dall’acquirente, la trattativa può considerarsi conclusa e vincolante per entrambe le parti.
Se il venditore rifiuta la mia proposta e poi cambia idea entro i termini stabiliti, sono obbligato ad accettare? Rischio di perdere la caparra?
Se il venditore ha inizialmente rifiutato la tua proposta e ha formulato una controproposta scritta e firmata, questa ha di fatto annullato la validità della tua prima offerta, creando una nuova proposta che doveva essere accettata formalmente da entrambe le parti.
Se successivamente il venditore ha deciso di accettare la tua proposta iniziale senza che tu avessi accettato la sua controproposta, potrebbe essere necessario verificare se questa accettazione sia valida o se la prima offerta fosse già decaduta con la controproposta.
Il punto chiave è cosa è stato effettivamente firmato e in che forma sono avvenute le comunicazioni (cartaceo, email, verbale). Se tutto è stato documentato in forma scritta, l’interpretazione può variare a seconda dei termini riportati nel contratto.
Per evitare di perdere la caparra o incorrere in contestazioni, è consigliabile consultare un legale esperto in diritto immobiliare che possa analizzare i documenti e chiarire la situazione in base agli accordi sottoscritti.
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8 Commenti
Nadia Zorloni
su ha detto
Buonasera.
Vorrei sapere se, avendo accettato la controproposta del venditore in tutti i suoi termini, l’accettazione della suddetta parte è implicita o deve per forza essere correlata da una firma?
Grazie
Leonardo Viviani
su ha detto
Buonasera Nadia,
sono Leonardo Viviani, fondatore e agente immobiliare di Idee & Immobili.
In merito alla sua domanda, ritengo fondamentale che sia presente la seguente dicitura o simile “La presente controproposta, se accettata dalla parte acquirente, diverrà parte integrante e sostanziale della proposta d’acquisto”.
In questo modo, all’accettazione della controproposta, la trattazione si può ritenere di fatto conclusa.
Spero di aver risolto i suoi dubbi e per altre necessità, risponda pure a a questo commento o scriva a [email protected]
Saremo lieti di aiutarla.
ROBERTO
su ha detto
Buongiorno.
Chiedo chiarimenti su una proposta di acquisto in corso, che vorrei interrompere, senza perdere la caparra versata.
Ho fatto questa proposta, ad un prezzo inferiore a quello di vendita, la venditrice rifiuta la mia proposta e rilancia ( firmando il documento con la nuova offerta e così facendo ripartire i quindici giorni di tempo per la mia risposta) abbassando di poco il prezzo di vendita.
A questo punto io faccio capire che sono un po titubante, ma di colpo, la venditrice, per non perdere la vendita accetta la mia offerta.
Tutto questo avviene nei quindici giorni di termine stabiliti dalla mia prima offerta.
Ora l’agenzia mi fa sapere che se non accetto perdo la caparra, è così.
Grazie.
Leonardo Viviani
su ha detto
Buongiorno Roberto.
Grazie per il suo commento. La sua situazione presenta alcune complessità che richiedono un’analisi dettagliata.
Dal suo racconto, sembra che ci sia stata una controproposta da parte della venditrice, che, se accettata, avrebbe annullato la validità della sua proposta iniziale. Questo tipo di accettazione condizionata può far decadere la prima offerta e creare una nuova proposta, che ha bisogno di essere accettata formalmente da entrambe le parti.
Tuttavia, è fondamentale capire esattamente cosa è stato firmato e come queste comunicazioni sono state trasmesse. Se la controproposta della venditrice è stata fatta per iscritto, tramite documento cartaceo o email, questa dovrebbe essere considerata valida. Se invece è stata solo comunicata verbalmente, potrebbe essere più difficile dimostrare la sua validità.
Consiglio vivamente di consultare un legale di fiducia per un parere approfondito, considerando che ogni dettaglio può fare la differenza nella corretta interpretazione della situazione.
Rimaniamo a disposizione per ulteriori chiarimenti e per supportarla al meglio.
Leonardo Viviani
Daniele
su ha detto
Buona sera sto vedendo casa ho fatto una controproposta all’acquirente posso chiamare l’agenzia e dire che vorrei tirarmi indietro e vendere più in là?
Leonardo Viviani
su ha detto
Buonasera Daniele,
grazie per il suo commento. Da quanto ci scrive, la situazione sembra delicata e richiederebbe un’analisi più approfondita per poterle offrire un consiglio concreto. Ad esempio, non è chiaro se la controproposta sia stata formalizzata per iscritto e accettata dall’acquirente, un dettaglio fondamentale per comprendere gli obblighi eventualmente già assunti.
Le suggerisco di fornire ulteriori dettagli per consentirci di inquadrare meglio il caso o, in alternativa, di rivolgersi a un legale di fiducia che possa esaminare la questione nei suoi particolari. Restiamo comunque a sua disposizione per eventuali chiarimenti.
Un cordiale saluto,
Leonardo
Agente immobiliare e Socio di Idee & Immobili Srl
Michele
su ha detto
Buongiorno
Chiedo un parere
Ho fatto una proposta di acquisto.
L’ agenzia incaricata mi ha risposto:
“La proprietà ha confermato la volontà di procedere con la vendita dell’appartamento al prezzo complessivo di + 5000 rispetto alla sua proposta aggiungendo però una cantina che prima non era prevista.
Comprendo che tale importo superi la Sua proposta iniziale, ma non è stato possibile ottenere ulteriori margini di trattativa”
Posso secondo voi ritenermi svincolato dai termini della mia proposta iniziale? Visto che non sono intenzionato ad accettare la controproposta né ad alzare la mia? O rischio di perdere la caparra se entro i termini la proprietà dovesse decidere di accettare la mia iniziale proposta?
Leonardo Viviani
su ha detto
Buongiorno Michele,
grazie per aver condiviso il tuo caso. Da quanto ci racconti, sembrerebbe che la proprietà – attraverso l’agenzia – abbia formulato una controproposta rispetto alla tua offerta iniziale, chiedendo un prezzo superiore di 5.000 euro e includendo un bene accessorio (la cantina) non presente nella proposta originale.
In linea generale, quando una controparte modifica anche solo uno degli elementi essenziali della proposta iniziale (come prezzo o oggetto della compravendita), si configura una controproposta che, di fatto, annulla la proposta originaria. Di conseguenza, non saresti più vincolato ai termini della tua proposta iniziale, a meno che la proprietà non decida, entro i termini stabiliti, di accettare esattamente quella proposta senza modifiche.
Tuttavia, queste dinamiche possono variare a seconda del contenuto specifico del modulo di proposta che hai firmato e dei tempi indicati per l’eventuale accettazione. Ti consiglierei quindi, per maggiore sicurezza, di far visionare la documentazione a un legale o a un consulente esperto in materia immobiliare, così da avere un parere preciso e tutelare al meglio i tuoi interessi, soprattutto in merito a eventuali rischi legati alla caparra.
Resto a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento.
Un saluto,
Leonardo Viviani
Agente immobiliare – Idee & Immobili Srl