Hai firmato un incarico di vendita ma le cose non stanno andando come speravi? Che il problema sia la mancanza di visite, un agente immobiliare che sembra sparito nel nulla o un tuo improvviso cambio di piani, recedere dal mandato è un tuo diritto. Tuttavia, farlo nel modo sbagliato può esporti a contestazioni legali e penali molto salate.
In questa guida completa, analizzeremo come gestire la disdetta dell’incarico immobiliare senza rischi. Vedremo insieme come esercitare il diritto di ripensamento entro 14 giorni, quando si può parlare di “giusta causa” per inadempienza dell’agenzia e come tutelarsi dalle clausole vessatorie grazie alle più recenti sentenze della Cassazione.
L’obiettivo è uno solo: permetterti di chiudere il rapporto in modo inattaccabile, recuperando la libertà di gestire il tuo immobile come preferisci.
Che cosa è l’incarico per un’agenzia immobiliare?
L’incarico (o mandato) immobiliare è il contratto con cui un proprietario affida a un professionista la mediazione per la vendita o l’affitto di un immobile. Non è un semplice “prospetto”, ma un accordo legale che definisce obblighi, provvigioni e tutele per entrambe le parti.
A seconda delle tue esigenze, l’incarico può essere di tre tipi:
- Incarico in esclusiva: Ti impegni a non affidare la vendita a nessun altro intermediario e a non vendere privatamente per tutta la durata del contratto. È la formula che garantisce all’agenzia il massimo incentivo a investire in marketing.
- Incarico non esclusivo: Puoi incaricare più agenzie contemporaneamente. La provvigione spetterà solo a chi conclude l’affare. Lo svantaggio? Spesso le agenzie investono meno risorse, sapendo di poter perdere l’affare in qualsiasi momento.
- Incarico con clausola di vendita diretta: Una formula ibrida che ti permette di mantenere il diritto di trovare un acquirente privatamente senza dover pagare la provvigione (o pagando solo un rimborso spese forfettario), pur lasciando l’esclusiva all’agenzia nei confronti di altri mediatori.
Durata e rinnovo automatico: l’insidia del contratto
La durata del mandato è solitamente compresa tra i 6 e i 12 mesi. Un aspetto cruciale a cui prestare attenzione è la clausola di rinnovo automatico: se non invii la disdetta entro i termini stabiliti (spesso 20 o 30 giorni prima della scadenza), il contratto si proroga per lo stesso periodo iniziale. Questo è uno dei motivi più frequenti di attrito tra proprietari e agenzie.
Il vincolo post-scadenza: la tutela del mediatore
Anche dopo la scadenza del mandato, esiste un vincolo residuo: se vendi privatamente a una persona che ha visitato l’immobile tramite l’agenzia durante il periodo di incarico, il mediatore mantiene il diritto alla provvigione (generalmente per un anno). Per questo motivo, alla chiusura del rapporto è fondamentale che l’agenzia ti consegni la lista dei nominativi che hanno visionato la casa, così da evitare spiacevoli “contatti ombra” in futuro.
Il nostro consiglio: Prima di firmare, verifica sempre se nel contratto è previsto il rimborso delle spese vive in caso di mancata vendita. Un’agenzia trasparente chiarisce subito questo aspetto.
Diritto di ripensamento: recedere entro 14 giorni senza penali
Molti proprietari non sanno che esiste una “finestra di sicurezza” legale che permette di annullare l’incarico senza fornire alcuna spiegazione e, soprattutto, senza pagare un solo euro di penale. Si tratta del diritto di ripensamento, regolato dal Codice del Consumo (D.Lgs. 206/2005).
Tuttavia, questo diritto non è sempre applicabile. Affinché tu possa esercitarlo, devono essere soddisfatte due condizioni fondamentali:
- Firma fuori dai locali commerciali: Il contratto deve essere stato firmato lontano dagli uffici dell’agenzia. Ad esempio, se l’agente è venuto a casa tua per la firma o se l’accordo è avvenuto tramite firma digitale a distanza (email, portali online). Se hai firmato fisicamente in agenzia, il diritto di ripensamento per legge non si applica.
- Tempistica: Hai a disposizione 14 giorni solari dalla data della firma.
Come esercitare il diritto di ripensamento
Per recedere correttamente, non basta una telefonata o un messaggio WhatsApp. Devi inviare una comunicazione formale tramite PEC (all’indirizzo ufficiale dell’agenzia) o Raccomandata A/R. Nella lettera dovrai specificare chiaramente che intendi avvalerti del diritto di ripensamento ai sensi dell’Art. 52 del Codice del Consumo.
L’unica eccezione: il rimborso spese
Esiste un piccolo dettaglio tecnico da monitorare. Se, contestualmente alla firma, hai richiesto espressamente all’agenzia di iniziare subito l’attività di marketing (annunci, foto, portali) prima che scadessero i 14 giorni, l’agenzia potrebbe chiederti il rimborso delle spese vive effettivamente sostenute e documentate. In nessun caso, però, potrà esigere il pagamento della provvigione o della penale piena.
Il nostro consiglio: Se hai dei dubbi sulla vendita ma l’agente ti sta mettendo fretta per firmare “sul tavolo della cucina”, ricordati che quella firma ti garantisce 14 giorni di tempo per cambiare idea. Usa questo tempo per rileggere bene ogni clausola.
Quando disdire l’incarico: motivi comuni e “giusta causa”
La decisione di interrompere il rapporto con un’agenzia immobiliare non è quasi mai un capriccio improvviso, ma la conseguenza di una frattura nel rapporto professionale. È fondamentale distinguere tra un semplice cambio di piani e la giusta causa, poiché da questa differenza dipende l’obbligo o meno di pagare una penale.
La Giusta Causa: quando l’agenzia è inadempiente
Si parla di “giusta causa” quando l’agente immobiliare viene meno ai suoi doveri professionali o agli obblighi sanciti dal Codice Civile (Art. 1759). In questi casi, il proprietario può recedere anticipatamente senza dover corrispondere alcuna penale. Ecco i casi più frequenti emersi anche dalle segnalazioni dei nostri lettori:
- Mancanza di informativa e reportistica: L’agente ha l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare. Se l’agenzia sparisce nel nulla, non comunica l’esito delle visite o non fornisce report periodici sull’andamento dell’incarico, sta venendo meno ai suoi doveri di diligenza.
- Gestione impropria del prezzo: Pubblicare l’immobile a un prezzo diverso da quello pattuito nel mandato o esercitare pressioni aggressive e non giustificate per ottenere ribassi continui può configurare una violazione del patto di fiducia.
- Irreperibilità dell’intermediario: Se l’agente risulta sistematicamente irraggiungibile, rendendo di fatto impossibile la visione dell’immobile a potenziali acquirenti (magari tenendo “ostaggio” le chiavi), si configura una grave inadempienza.
Recesso senza giusta causa: il cambiamento dei piani
Esistono situazioni in cui l’agenzia sta lavorando correttamente, ma il proprietario decide comunque di ritirare l’immobile dal mercato (ad esempio per motivi personali, economici o familiari).
In questo scenario, stiamo esercitando un recesso anticipato senza giusta causa. Qui è necessario leggere attentamente il contratto: quasi sempre è prevista una penale (solitamente calcolata come percentuale sulla provvigione pattuita) per risarcire l’agenzia del lavoro svolto e della perdita di opportunità.
Risultati insoddisfacenti e scarso marketing
Cosa succede se l’agenzia non commette “errori” legali ma semplicemente non vende? Se le foto sono di bassa qualità, l’annuncio è scritto male o non è presente sui principali portali, il consiglio è di inviare una comunicazione formale di sollecito. Se dopo il sollecito l’inattività persiste, la posizione del proprietario che desidera recedere si rafforza notevolmente, potendo invocare lo scarso impegno professionale.
La nostra osservazione: Un mandato non è una “cambiale in bianco”. La nostra filosofia a Firenze, Prato e Sesto Fiorentino prevede una reportistica trasparente e costante: se un immobile non riceve visite, non chiediamo di abbassare il prezzo “a scatola chiusa”, ma analizziamo insieme i dati del mercato per capire cosa non sta funzionando.
Come procedere con la disdetta: PEC, raccomandata e modelli
Una volta deciso di procedere, la forma è sostanza. Un errore nella comunicazione o nei tempi può rendere nulla la tua richiesta e far scattare il rinnovo automatico. Ecco i passaggi obbligati.
Il controllo preliminare (Check-list)
Prima di scrivere, riprendi in mano il contratto e verifica due dati fondamentali:
- Il termine di preavviso: Solitamente è di 20 o 30 giorni prima della scadenza. Se lo superi anche solo di un giorno, l’incarico si rinnova.
- L’indirizzo PEC: Nel 2026 ogni agenzia immobiliare (società o ditta individuale che sia) è obbligata ad avere una casella di Posta Elettronica Certificata. È il metodo più veloce, economico e ha lo stesso valore legale di una raccomandata.
Quale metodo scegliere?
Dimentica messaggi WhatsApp o mail ordinarie. Per legge, la disdetta deve essere inviata tramite:
- PEC: Immediata e gratuita.
- Raccomandata A/R con ricevuta di ritorno: Classica, ma richiede tempi postali.
- Consegna a mano: Solo se l’agente firma una copia per “ricevuta e accettazione”.
Fac-simile: modello di disdetta
Ecco una bozza essenziale che puoi utilizzare per la tua comunicazione.
Oggetto: Disdetta incarico di mediazione immobiliare – Immobile sito in [Indirizzo]
Il/La sottoscritto/a [Tuo Nome e Cognome], in qualità di proprietario dell’immobile sito in [Città, Via], con la presente comunica formale disdetta dell’incarico di mediazione conferito in data [Data firma] alla vostra agenzia [Nome Agenzia].
Si specifica che il rapporto s’intenderà risolto alla sua naturale scadenza del [Data scadenza], senza alcun rinnovo automatico. Vi invito a confermarmi la ricezione della presente e a fornirmi, entro il termine del mandato, l’elenco dei soggetti che hanno visionato l’immobile durante il periodo di vostra attività.
Cordiali saluti,
[Tua Firma]
(Nota: Se stai recedendo per giusta causa o ripensamento 14 giorni, il testo dovrà citare i riferimenti legali che abbiamo visto nei paragrafi precedenti).
Recesso anticipato e penali: la tutela della Cassazione
Interrompere un contratto in esclusiva prima della sua scadenza naturale (recesso anticipato) comporta spesso l’applicazione di una penale. Tuttavia, non tutte le penali sono legittime. La giurisprudenza recente, in particolare la Sentenza della Corte di Cassazione n. 19565/2020, ha stabilito un principio fondamentale a tutela del consumatore.
Quando la penale è considerata “vessatoria”?
Secondo la Suprema Corte, la clausola che prevede una penale per il recesso è presuntivamente vessatoria se l’importo richiesto dall’agenzia è sproporzionato rispetto al lavoro effettivamente svolto. In parole semplici: se recedi dopo pochi giorni e l’agenzia ti chiede una penale pari alla provvigione piena (es. il 3% del valore della casa), quella clausola potrebbe essere nulla.
Affinché la penale sia valida, deve esserci un equilibrio contrattuale. L’agenzia deve poter dimostrare di aver messo in campo un’attività concreta, come:
- Realizzazione del servizio fotografico e planimetrie.
- Pubblicazione e sponsorizzazione sui portali immobiliari.
- Gestione dei contatti e organizzazione delle visite.
Come difendersi da richieste eccessive
Se l’agenzia non ha svolto alcuna attività di rilievo e pretende comunque il pagamento di una penale elevata, il proprietario può contestarne la validità. Un giudice potrebbe ridurre drasticamente l’importo o annullare la clausola se viene ravvisato uno squilibrio eccessivo tra le parti.
Il nostro consiglio: nel leggere il mandato, controlla che la penale sia indicata chiaramente in una percentuale inferiore alla provvigione (solitamente tra il 50% e il 70% di quest’ultima) e che sia previsto il rimborso delle sole spese documentate se il recesso avviene nelle prime fasi dell’incarico.
Il Nesso Causale e la lista visite: cosa succede dopo la scadenza?
Una delle paure più diffuse tra chi disdice un mandato è quella di restare “legati” all’agenzia per anni. Marco, un nostro lettore, ci ha scritto: “Se vendo tra due anni a una persona che era nel loro database, devo pagare? Sembra un’estorsione”.
La risposta è no, ma a patto di conoscere il concetto di nesso causale (Art. 1755 c.c.) e come gestire la chiusura del rapporto.
Cos’è il Nesso Causale?
L’agenzia ha diritto alla provvigione solo se l’affare si conclude grazie al suo intervento. Se un acquirente vede la casa con l’agente e poi cerca di scavalcarlo acquistando privatamente dopo la disdetta, il nesso causale esiste e la provvigione è dovuta. Tuttavia, questo diritto non è infinito: generalmente si prescrive in un anno dalla conclusione dell’affare.
L’importanza vitale della “Lista Visite”
Per evitare zone d’ombra, è prassi (e tuo diritto) richiedere all’agenzia, nel momento in cui il rapporto cessa, la consegna della lista dei nominativi che hanno visionato l’immobile o ricevuto materiale informativo documentato durante il mandato.
- Se l’acquirente è nella lista: Se concludi con lui entro i termini di prescrizione (solitamente 12 mesi), l’agenzia può legittimamente pretendere la provvigione.
- Se l’acquirente NON è nella lista: Sei libero. Se l’agenzia non ti ha notificato formalmente il nome di quel cliente alla fine dell’incarico, sarà quasi impossibile per loro dimostrare il nesso causale in un eventuale contenzioso.
Come tutelarti al termine del mandato
Non aspettare che sia l’agenzia a muoversi. Nella tua comunicazione di disdetta (o subito dopo la scadenza), inserisci questa richiesta:
“Vi invito a trasmettermi, entro 10 giorni dalla cessazione del rapporto, l’elenco completo e documentato dei soggetti che hanno visionato l’immobile o con i quali sono intercorse trattative.”
In assenza di questa lista inviata via PEC o Raccomandata, la tua posizione come venditore privato diventa estremamente solida.
Il nostro consiglio: La trasparenza è la migliore difesa. Se un domani dovesse contattarti un privato, la prima domanda da fargli è: “Ha già visto questa casa con un’agenzia?”. Se la risposta è sì, controlla la tua lista nomi prima di procedere.
Casi reali: i dubbi dei nostri lettori
Spesso la legge sembra distante dalla realtà quotidiana. Abbiamo raccolto alcune delle domande più frequenti che i nostri lettori ci hanno posto nei commenti, per dare risposte dirette a situazioni che molti proprietari si trovano ad affrontare.
Ho trovato un acquirente privatamente subito dopo la firma. Cosa faccio?
Se hai firmato un incarico in esclusiva e un amico o un vicino si dichiara interessato il giorno stesso, sei in una posizione delicata. Se la firma è avvenuta fuori dall’agenzia, puoi esercitare il diritto di ripensamento entro 14 giorni. Se invece l’esclusiva è già attiva, il consiglio è di parlare apertamente con l’agente: se l’annuncio non è ancora uscito e non sono state sostenute spese, potreste concordare una risoluzione consensuale con un piccolo rimborso spese forfettario invece della penale piena.
L’agenzia è sparita e non mi dà notizie. Posso recedere?
La mancanza di comunicazione è una delle lamentele più comuni. L’agente ha l’obbligo (Art. 1759 c.c.) di informarti sull’andamento dell’affare. Se non ricevi report, se l’agente è irraggiungibile per settimane o se, peggio ancora, ti risponde con maleducazione, sta venendo meno ai suoi doveri di diligenza professionale. In questi casi, invia una diffida ad adempiere via PEC: se il comportamento non cambia, avrai una base solida per risolvere il contratto per “giusta causa”.
L’agente ha messo la casa in vendita a un prezzo più alto di quello pattuito
Se nel mandato avete scritto 200.000€ e l’agenzia pubblica a 230.000€ “per avere margine di trattativa” senza il tuo consenso, sta violando i patti contrattuali. Questo comportamento può ostacolare la vendita allontanando i compratori. È un’inadempienza chiara: puoi esigere l’immediata correzione o, in caso di rifiuto, procedere con la revoca del mandato.
Non voglio più vendere per motivi personali (cambio lavoro o crisi economica)
Il cambio di piani personali (es. trasferimento o necessità di tenere la casa) solitamente non costituisce “giusta causa” legale, a meno che non sia specificato nel contratto. In questo caso, l’agenzia ha diritto a una penale. Tuttavia, ricorda la regola della Cassazione: la penale deve essere proporzionata. Se l’agenzia non ha ancora trovato un acquirente, pretendere la provvigione intera è spesso considerato illegittimo.
Ho firmato un rinnovo mesi prima della scadenza: posso annullarlo?
Firmare una “postilla” di rinnovo mentre il vecchio incarico è ancora in corso è una pratica che può confondere. Se la firma è avvenuta a casa tua, hai comunque i 14 giorni di ripensamento dalla firma di quel nuovo documento. In caso contrario, quel rinnovo è un nuovo accordo a tutti gli effetti. Valuta sempre bene prima di firmare proroghe anticipate se non sei pienamente soddisfatto del lavoro svolto fino a quel momento.
Trasparenza e fiducia: l’approccio di Idee & Immobili in Toscana
Vendere casa non dovrebbe essere una battaglia legale, ma un percorso condiviso tra proprietario e professionista. Sappiamo che molti dei dubbi legati alla disdetta nascono da esperienze negative, mancanza di chiarezza o promesse non mantenute.
In Idee & Immobili, abbiamo scelto di operare in modo diverso. Che tu ti rivolga alla nostra sede di Firenze, Prato o Sesto Fiorentino, il nostro impegno si basa su tre pilastri:
- Contratti chiari e senza “trappole”: Niente clausole vessatorie o penali sproporzionate. Crediamo che la tua libertà sia la garanzia del nostro impegno.
- Reportistica costante: Non dovrai mai inseguirci per sapere come sta andando la vendita. Riceverai aggiornamenti periodici e documentati su ogni visita e su ogni feedback ricevuto.
- Valutazioni reali: Non gonfiamo i prezzi solo per ottenere un incarico, rischiando di bruciare il tuo immobile sul mercato. Ti forniamo dati certi per vendere al miglior prezzo possibile nel minor tempo.
Se ti trovi in una situazione complessa con il tuo attuale mandato o se vuoi semplicemente iniziare un percorso di vendita su Firenze, Prato o Sesto Fiorentino basato sulla reciproca fiducia, i nostri consulenti sono pronti ad ascoltarti. Mettiti in contatto con i nostri agenti o vieni trovarci nelle nostre sedi.
27 Commenti
Marco
su ha detto
Ho letto tutto l’articolo ma non ho ricevuto la risposta inerente ai miei dubbi, e cioè: dopo la lettera di disdetta AR per termine del mandato, e magari dopo un anno o due successivo alla disdetta, mi capita di vendere la casa a una persona che io non conosco ma che l’agenzia ha scritto sul suo libro cosa succede? La mia domanda è: sono ancora vincolato a dover pagare la provvigione, o libero legalmente con l’agenzia? Perché se fosse il primo caso, una firma per la vendita di una casa, diventerebbe un ipoteca a favore dell’agenzia. È un po’ come dire: “adesso la casa è mia e se la venti mi devi dare dei soldi” e a me questo sembra una truffa e un’estorsione.
Grazie, rimango in attesa di risposta.
Marco
Leonardo Viviani
su ha detto
Buonasera Marco,
capisco il suo dubbio e le posso dire che la situazione dipende da alcune specifiche normative e dalle condizioni indicate nel contratto con l’agenzia. La legge prevede dei termini entro cui l’agenzia potrebbe avere diritto alla provvigione, anche dopo la disdetta dell’incarico, se il compratore è stato inizialmente introdotto dall’agenzia.
Tuttavia, la durata di questi vincoli e le condizioni precise possono variare. Per questo motivo, le consiglierei di consultare il suo legale di fiducia per ottenere una risposta chiara e specifica alla sua situazione.
Restiamo a sua disposizione per ulteriori dubbi.
Massimo Graziani
su ha detto
Io nn gli darei nulla.. hanno lavorato male nn procacciano acquirenti fanno perdere tempo e occasioni nel volere comprare una proprietà nuova..Le agenzie immobiliare tutte uguali pretendono che abbassi il prezzo alla fine loro si prendono la loro percentuale e quello che se lo prende in quel posto è il proprietario che ha svenduto il suo bene certo se uno deve fare beneficenza a chi vogliono alcuni e tu con i tuoi soldi devi andarti a comprare una bettola questo non va proprio bene.. le agenzie immobiliari fanno il doppio gioco ti promettono a fare i monti per prendersi l’incarico e poi non fanno niente fanno vedere l’appartamento a tante persone che non hanno liquidità per comprare casa e che non sono interessati ma girano inutilmente facendo perdere del tempo alle persone ne ho esperienza
Leonardo Viviani
su ha detto
Gentile Massimo,
capisco che la sua esperienza con alcune agenzie immobiliari possa averle lasciato un’impressione negativa. Tuttavia, non tutte le realtà operano allo stesso modo: il nostro obiettivo, come Idee & Immobili, è garantire un servizio professionale e trasparente, mettendo al centro le esigenze del cliente.
Vendere un immobile non dipende solo dall’agenzia, ma da diversi fattori, tra cui l’andamento del mercato, il prezzo richiesto e la disponibilità di acquirenti realmente interessati. Spesso il mancato raggiungimento dell’obiettivo non è dovuto alla poca efficacia dell’agenzia, ma alla necessità di allineare l’offerta alla domanda di mercato.
Nei nostri uffici di Firenze, Prato e Sesto Fiorentino, ci impegniamo a offrire un supporto concreto ai proprietari, con valutazioni realistiche, strategie di marketing mirate e un processo di vendita strutturato. Un agente immobiliare qualificato non si limita a mostrare l’immobile, ma lavora per valorizzarlo al meglio e attrarre acquirenti realmente interessati.
Se ha avuto esperienze negative in passato, mi farebbe piacere approfondire il tema e offrirle una prospettiva più chiara su come può tutelarsi e ottenere il massimo dalla vendita del suo immobile.
Rimango a disposizione per qualsiasi confronto.
Leonardo Vannucci
Fondatore e Agente Immobiliare – Idee & Immobili Srl
giuseppe dp.
su ha detto
Buongiorno. Praticamente hai detto tutto quello che sto passando io. Un alloggio al prezzo di un box. Per me sono anche le agenzie che fanno il bello ed il brutto tempo, che cercano di concludere al più presto possibile. Io l’ho detto a tutti che se gli acquirenti acquistassero solo tutto il materiale per costruirla e la deponessero provvisoriamente nel cortile hanno già speso di più del valore che loro vorrebbero pagarla. Poi c’è tutta la mand’opera per costruirla. Saluti Giuseppe
Paola Nassif
su ha detto
Ho un contratto di esclusiva che mi scade il 31/12/2024, lo scorso 15 ottobre mi hanno fatto firmare una postilla nel contratto originale, il rinnovo per altri 6 mesi fino al 30 giugno 2025, posso disdire il rinnovo? In quanto ancora non è scaduto il primo incarico?
Leonardo Viviani
su ha detto
Gentile Paola,
grazie per averci contattato e per aver condiviso la sua situazione. In base alle informazioni fornite, possiamo dire che, in genere, se il rinnovo è stato formalizzato tramite una postilla nel contratto originario, la disciplina contrattuale dovrebbe rimanere invariata rispetto all’incarico iniziale. Quindi, se l’incarico non prevedeva la possibilità di disdetta prima della scadenza, anche il rinnovo dovrebbe seguire la stessa regola.
Detto questo, per avere una certezza completa su questa possibilità, sarebbe necessario analizzare il testo dell’incarico e della postilla. La questione potrebbe avere sfumature particolari che solo una lettura approfondita dei documenti può chiarire. Consigliamo comunque di rivolgersi a un legale per ottenere una consulenza specifica e adeguata alla situazione.
Rimaniamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti,
Leonardo Viviani
Agente immobiliare e socio fondatore di Idee & Immobili
Pier Fabio Orlando
su ha detto
Buongiono,
ho dato l’incarico ad una agenzia per la vendita del mio immobile, mutuo pagato e nessuna ipoteca.
L’agenzia, dopo aver fatto visitare l’immobile ad una coppia, non si è più fatta viva per diverso tempo.
alchè, dopo questo tempo vuoto, sono venuti a dirmi che era il caso di abbassare il prezzo di circa 15k, cercando, non solo di rinnovarmi il contratto con loro di un altro anno ma andando contro a quelle che sono le mie richieste.
Il venditore mi ha detto che loro non avrebbero più portato nessuno e non avrebbero più fatto nulla.
Tempo dopo ho scoperrto che questa agenzia ha la nomea per questa linea/idea di vendere, ossia, chiede a tutti, poco dopo tempo, di abbassare il prezzo e non di poco, ma non so e non ne capisco lo scopo, forse per avere la certezza di vendere a scapito di chi vende, difatti so che hanno centinai di immobili quasi tutti bloccati nella mia stessa situazione.
Possibile che non possa rescindere il contratto per inadempienza dei loro impegni?
Nessuna legge tutela noi? Solo leggi che tutela loro?
Grazie a chi risponderà
Leonardo Viviani
su ha detto
Buongiorno Pier Fabio Orlando,
grazie per aver condiviso la sua esperienza. La situazione che descrive è complessa e, per valutarla correttamente, sarebbe essenziale esaminare il contratto di incarico che ha sottoscritto con l’agenzia. Questo documento stabilisce i diritti e i doveri di entrambe le parti e rappresenta il riferimento principale per capire le possibilità di rescindere l’accordo.
In generale, se ritiene che l’agenzia non abbia rispettato gli impegni concordati o agito in modo poco professionale, potrebbe essere utile raccogliere documentazione che dimostri eventuali inadempienze (email, comunicazioni o mancate attività previste). Con il supporto di un legale di fiducia, potrebbe verificare se sussistono i presupposti per contestare il loro operato e valutare le opzioni disponibili, inclusa una possibile rescissione per inadempienza.
Se ha bisogno di ulteriori chiarimenti, restiamo comunque a disposizione.
Un cordiale saluto,
Leonardo
Agente immobiliare e socio di Idee & Immobili Srl
giuseppe dp.
su ha detto
Guarda anche te è successo quello che sta accadendo a me. Appartamento uguale al mio venduto a 60mila € un altro 55mia € io ne ho chiesto 45mila dopo che mi hanno detto che il mercato è crollato (strano dicevano che il mattone era un buon investimento, suppongo al mare o in montagna però fortemente turistici). Gli appartamenti sono tuti uguali perchè fanno parte di un gruppo di palazzi. Ebbee fio ad ora si sono presentati solo famiie albanesi e vrrebbero comprare a prezzi che trvi in Albania. Stanno svendendo inmoti e stanno andando all’asta. Ora lo sanno e se ne approfittano con il passaparola. Una indecenza sentire il loro prezzo, di 20mila€ in città un box l’hanno venduto a 40mila€ Tra l’altro nelle vicinanze è ricco di supermercati e tanti servizi. Roba da non credere. Venderlo a que prezzo è fare un dispetto ai miei, che non ci sono più, che si sono sacrificati tanto. Piuttosto continuo a pagare l’IMU (altra boiata, un Rolex ha più valore ma non paga nessuna tassa visto che vogliono le patrimoniali sulle proprietà).
Laura Flori
su ha detto
Salve, ho inviato il mandato all’agenzia a dicembre dello scorso anno per vendere il imito appartamento che scade a dicembre del 2026. Ho chiesto alla stessa di mandarmi i fogli visita per monitorare la situazione, ho domandato ( perché vivo in un altra regione), la richiesta di visionare l’esito di lavori in bagno e mandarmi delle foto per controllare che il problema sia stato risolto; nulla di fatto. In aggiunta l’ agenzia rimarrà chiusa del 24 dicembre al 7 gennaio, mentre la titolare mi ha comunicato via WA di essere in ferie fino al 20 gennaio, all’ estero. Ora dalla vicina si è presentata una persona che sarebbe interessata all’acquisto ed ha tempo fino al 7 poiché deve dare la risposta per un altro appartamento. La penale per la rescissione del mandato ammonta a 6000 euro e non so se dovrei pagare anche la percentuale sulla vendita di 3600 euro. Inoltre problema non da poco: come fa il possibile acquirente a visionare l’ appartamento se le chiavi ce l’ha l’agente immobiliare? I suddetti problemi non potrebbero essere causa di rescissione senza pagare penali? E in quanto tempo.?
In attesa di riscontro porgo distinti saluti e auguri di buon anno.
Romolo Antoni
su ha detto
Gentile Laura,
La ringrazio per aver condiviso la sua situazione, che purtroppo evidenzia una gestione del rapporto professionale non ottimale. Come socio di Idee & Immobili, mi preme fare chiarezza su alcuni punti tecnici che regolano il nostro settore, pur ricordandole che ogni valutazione definitiva richiederebbe l’analisi del contratto specifico da lei sottoscritto.
In un contratto di mediazione, l’agente ha l’obbligo di comportarsi secondo correttezza e diligenza. La mancata consegna dei fogli visita, il silenzio sulle manutenzioni richieste e l’impossibilità di far visionare l’immobile a causa dell’assenza totale di referenti (specialmente se l’agenzia detiene le chiavi) potrebbero essere configurati come una grave mancanza professionale. Se l’agenzia non garantisce la reperibilità e l’accesso all’immobile, di fatto sta impedendo la conclusione dell’affare, che è l’oggetto del contratto stesso.
C’è spesso confusione su questi due termini:
– La penale (nel suo caso di 6.000 €) solitamente scatta in caso di recesso anticipato o se il proprietario vende privatamente durante il mandato.
– La provvigione (i 3.600 €) è il compenso per l’affare concluso grazie all’intervento del mediatore.
Se lei dovesse vendere privatamente a un soggetto non segnalato dall’agenzia mentre il mandato è ancora attivo, l’agenzia potrebbe richiedere la penale, ma non la provvigione (poiché non c’è stata mediazione). Tuttavia, se l’agenzia è inadempiente, lei potrebbe contestare la risoluzione per “giusta causa”, cercando di evitare il pagamento della penale.
Alcuni consigli:
– le comunicazioni via WhatsApp hanno scarso valore legale in questi casi. Le suggerisco di inviare immediatamente una PEC o una raccomandata A/R all’agenzia contestando formalmente le inadempienze (mancata reperibilità, chiavi inaccessibili, mancata risposta sui lavori in bagno) e chiedendo un riscontro immediato per permettere la visita dell’interessato.
– verifichi se il suo contratto prevede l’esclusiva. In caso di grave inadempienza dell’agenzia, questa può essere messa in discussione, ma serve un passaggio formale (diffida ad adempiere).
– il fatto che questa persona abbia fretta è un problema concreto. Senza chiavi e senza una risoluzione formale del mandato, il rischio di dover pagare la penale procedendo in autonomia è purtroppo reale.
Le consiglio prima di tutto di provare a chiarire la situazione con l’agenzia immobiliare che la sta seguendo. In caso di esito negativo, le consiglio di consultare un legale o un’associazione di categoria per inviare una contestazione che abbia valore di risoluzione contrattuale per inadempimento. Solo così potrà liberarsi dal vincolo senza dover corrispondere somme non dovute a fronte di un servizio non reso.
Augurandole di risolvere quanto prima, le porgo i miei più cordiali saluti.
Romolo Antoni – Idee & Immobili Srl
Barbara
su ha detto
Buonasera ho un contratto in esclusiva con in agenzia fino a giugno 2025 vorrei svincolarli perché non vorrei vendere più per motivi di cambio lavoro ! Ma la disdetta anticipata comporta una penale del 60% della provvigione pattuita ! Come posso fare per svincolarmi ! C’è un diritto di recessione per giusta causa ma quale può essere la giusta causa ?
Leonardo Viviani
su ha detto
Gentile Barbara,
grazie per il suo commento. La possibilità di recedere anticipatamente da un incarico di vendita in esclusiva dipende dalle clausole specifiche presenti nel contratto che ha sottoscritto con l’agenzia immobiliare.
In generale, il diritto di recesso per giusta causa può essere esercitato solo in presenza di motivazioni oggettive e documentabili, come l’inadempimento da parte dell’agenzia rispetto agli obblighi contrattuali. Tuttavia, l’interpretazione della giusta causa può variare e deve essere valutata caso per caso.
Le consiglio di esaminare attentamente il contratto e, se necessario, consultare un avvocato esperto in diritto immobiliare per verificare se vi siano elementi che possano giustificare il recesso senza incorrere nella penale. Potrebbe anche essere utile confrontarsi direttamente con l’agenzia per trovare una soluzione consensuale.
Spero di averle fornito qualche spunto utile. Per qualsiasi altra informazione, rimango a disposizione.
Leonardo Vannucci
Fondatore e Agente Immobiliare – Idee & Immobili Srl – Agenzia immobiliare a Firenze, Sesto Fiorentino e Prato
giuseppe dp.
su ha detto
Da quando la UE ha messo gli occhi sulle nostre case, dove per il 70% ne siamo proprietari, e visto che la maggiorparte non sono come le vogliono loro, green, hanno dato un ordine alle agenzie immobiliari di abbassare tutti i prezzi facendole perdere di valore e nel contempo valorizzare quelle costruite con gli ultimi criteri. Lo avevano detto e lo hanno fatto. Poi se l’acquirente è spesso uno straniero e quindi quasi squattrinato, il gioco è fatto. Non è possibile che 20 anni fa lo stesso appartamento ne valeva il doppio.
Roberto Benzi
su ha detto
Buongiorno,
Ho stipulato e firmato un contratto di affidamento incarico per vendita attività ma la società non mi convince.
È previsto il versamento di una cauzione ma non l’ ho ancora effettuato.
Posso recedere e come?
Leonardo Viviani
su ha detto
Buongiorno,
sì, è possibile recedere dall’incarico anche se è già stato firmato, ma è importante farlo nel modo corretto.
Le consiglio di:
– Rileggere il contratto, verificando se è prevista una clausola di recesso o un periodo di preavviso.
– Inviare una comunicazione scritta (meglio via PEC o raccomandata) in cui dichiara la volontà di revocare l’incarico.
– Specificare la data di decorrenza della revoca e chiedere conferma per iscritto.
Il fatto che la cauzione non sia ancora stata versata può facilitare l’uscita, perché l’incarico non è stato ancora “attivato” del tutto nei fatti, ma è comunque importante formalizzare la revoca in modo chiaro e documentabile.
Se ha dubbi su penali o condizioni particolari, può far visionare l’incarico a un consulente prima di inviare la comunicazione, così da tutelarsi al meglio.
Speriamo di esserle stati d’aiuto.
Socio Fondatore e Agente Immobiliare – Idee & Immobili Srl – Agenzia immobiliare a Firenze, Sesto Fiorentino e Prato
Un caro saluto
Leonardo Viviani
Camilla
su ha detto
Buonasera,
l’anno scorso ho sottoscriito un contratto con una agenzia immobiliare perché si prendesse carico della vendita della mia casa.Essendo autunno e la mia una casa di campagna per qualche mese le visite sono state poche ed i contatti con l’agente di conseguenza,quasi nulli.Ció nonostante durante quelle poche conversazioni via mail o telefoniche mi era stato chiesto,non esattamente cortesemente ,di non assillare con richieste di informazioni sull’esito delle visite.E fin qui,anche se un po’ strano,niente di che.
Il problema é sorto ora che le piogge son finite ed i possibili acquirenti hanno cominciato a voler veder la casa.
Dall’agente mi é stato detto piú di un mese fa che piú persone sarebbero interessate e che sarebbe stata,all’epoca,
questione di pochi giorni e mi avrebbe inviato la proposta d’acquisto.
Come immagino chiunque possa ben comprendere,l’attesa in situazioni come queste,é abbastanza logorante e dopo aver aspettato giorni mi son permessa di chiedere all’agente se ci fossero o meno novitá.
E qui arriaviamo al punto…
con maleducazione ed in piú battute,dimenticandosi totalmente di ció che mi aveva detto,l’agente comincia a darmi dell’ansiosa e dire che il mio comportamento non favorisce affatto la possibile ed eventuale vendita.
Io,abbozzo
La cosa,si é trascinata fino ad oggi,nel mentre ci sono state mail senza risposta e risposte scocciate ed infine un”se non in settimana,all’inizio della prossima ti invio le carte….”
Io aspetto,mi illudo,faccio i miei progetti…nulla.Al che con un po’ di “timore”decido di ricontattare l’agenzia.
Ricevo altra risposta scocciata ed a quel punto rispondo con due mail abbastanza chiare nelle quali affermo di tenere tutto di chiedere ed a questo punto con il fatto che mi sono davvero scocciata esigo di essere tenuta al corrente di cosa sta succedendo.Per tutta risposta ricevo un “chiamami”e da li….con voce alta,parolacce,trattandomi come se fossi una cretina l’agente mi dice che é per colpa mia e delle mie ansie e di quelle che provoco con le mie continue(?)mail che la casa non si vende,che sono io il problema.Quando poi provo ad aggiungere…in ogni caso…”fammi sapere” ricevo un”ancora!?”e mi sbatte il telefono in faccia.
La mia domanda é:vista la situazione,ovvero,l’incompimento di uno dei paragrafi del contratto dove é specifacato che tra gli obblighi dell’agente c’é il dovere di rispondere alle richieste della venditrce su come va la situazione e se lo fa vengo trattata in un modo che rasenta l’inammissibile,posso recedere da suddetto contratto anche nel caso non ci sia la clausola che prevede una recessione anticipata?
Molte grazie,
cordiali saluti
Leonardo Viviani
su ha detto
Buonasera Camilla,
la ringrazio innanzitutto per aver condiviso con così tanta chiarezza la sua esperienza: non solo comprendo perfettamente il disagio che ha vissuto, ma trovo importante che certe dinamiche vengano portate alla luce, perché aiutano anche altri utenti a muoversi con maggiore consapevolezza nel rapporto con i professionisti del settore immobiliare.
Per entrare nel merito della sua domanda, come anche sottolineato nel nostro articolo sulla disdetta del contratto con l’agenzia immobiliare, non sempre la presenza o meno di una clausola di recesso anticipato è l’unico elemento da considerare. Quando si verifica un inadempimento contrattuale, specialmente legato a obblighi fondamentali come quello di tenere aggiornato il cliente sull’andamento delle attività (visite, trattative, interessamenti), è legittimo valutare se ci siano gli estremi per recedere anche in assenza di tale clausola.
Tuttavia, per fare un passo del genere in sicurezza e senza rischiare conseguenze legali o economiche, il nostro consiglio è sempre quello di rivolgersi a un legale di fiducia. Solo l’analisi puntuale del contratto firmato e della corrispondenza intercorsa potrà stabilire con certezza se il comportamento dell’agenzia costituisce effettivamente un’inadempienza tale da giustificare la risoluzione anticipata.
Mi permetto anche di aggiungere una considerazione più generale: il rapporto con il proprio agente dovrebbe essere improntato alla fiducia reciproca e alla trasparenza. Quando vengono meno questi elementi – specialmente per mancanza di rispetto o comunicazione – viene meno anche uno dei presupposti fondamentali per vendere casa con serenità.
Resto a disposizione per ulteriori chiarimenti e le auguro sinceramente che possa trovare presto un professionista capace di valorizzare al meglio il suo immobile… e di accompagnarla con il rispetto che ogni cliente merita.
Un caro saluto,
Leonardo Viviani
Agente immobiliare – Idee & Immobili Srl
Giovanna
su ha detto
Buongiorno, ho dato esclusiva a un’agenzia per affitto di un appartamento e sono venuti a fare le foto. Nella stessa giornata un amico mi fa sapere che è interessato, come faccio a disdire l’incarico con l’agenzia? In effetti non è ancora uscito l’annuncio.
Grazie
Cordialità
Leonardo Viviani
su ha detto
Buongiorno,
la ringrazio per il suo commento e mi scuso per il ritardo nella risposta.
Se ha firmato un incarico in esclusiva, anche se l’annuncio non è ancora stato pubblicato, l’agenzia ha già iniziato l’attività di intermediazione (sopralluogo, fotografie, preparazione del materiale), quindi è importante procedere con attenzione.
Può comunque:
– Comunicare per iscritto all’agenzia che ha ricevuto una proposta da parte di una persona di sua conoscenza.
– Verificare nel contratto se è prevista una clausola che consente di concludere privatamente la locazione senza provvigione, oppure se l’agenzia ha diritto a un rimborso spese o a un compenso minimo.
– In alternativa, può proporre che l’inquilino venga comunque presentato all’agenzia, così da rispettare l’incarico e concludere in modo trasparente, evitando contestazioni future.
Un consiglio: prima di procedere con la disdetta, è utile parlare con l’agente e trovare un accordo chiaro, scritto, così da evitare che l’agenzia possa rivendicare la provvigione anche a contratto firmato tra privati.
Un caro saluto,
Leonardo Viviani
Agente immobiliare – Idee & Immobili Srl
Michela Giovannini
su ha detto
Buongiorno,
ho dato mandato di vendita esclusiva ad un’agenzia firmando un contratto con stabilito l’importo che spetterà a me alla vendita, la commissione dell’agente e il prezzo di vendita dell’immobile.
L’agenzia ha messo in vendita la casa ad un importo superiore a quello stabilito nel contratto dicendo che così c’è il margine per la trattabilità, peccato che l’importo sia molto elevato e non attira ovviamente alcun compratore.
Posso rescindere il contratto per inadempienza?
Grazie
Leonardo Viviani
su ha detto
Buongiorno Michela,
grazie per il suo commento e per aver condiviso una situazione che purtroppo capita più spesso di quanto si pensi quando si conferisce un incarico di vendita in esclusiva.
In linea generale, l’agenzia è tenuta a rispettare tutte le condizioni indicate nel contratto, compreso il prezzo di vendita concordato. È vero che, nella prassi, alcuni agenti possono proporre di pubblicare l’immobile a un prezzo leggermente più alto per “gestire la trattativa”, ma questo può essere fatto solo con il consenso del proprietario.
Se l’agenzia ha pubblicizzato la casa a un prezzo differente da quello stabilito per iscritto, senza la sua autorizzazione, potrebbe configurarsi una non corretta esecuzione dell’incarico.
Prima di parlare di “inadempienza” — tema delicato e che va valutato caso per caso — le suggerisco questi passaggi:
Naturalmente, ogni situazione andrebbe esaminata nel dettaglio. Rimaniamo a disposizione per approfondire.
Leonardo Viviani
Socio e Agente immobiliare – Idee & Immobili Srl
Giuseppe
su ha detto
Buongiorno, ho firmato un mandato per la vendita di casa, ma per motivi sopraggiunti economici non voglio più venderla.
Come posso recedere senza penali? Voglio specificare che nel contratto non sono indicate in alcun modo il pagamento o la percentuale delle penali, ma solo la dicitura ”ventuali inadempimenti dell’una o dell’altra parte saranno sanzionati secondo le comuni regole del Codice Civile e delle eventuali Leggi Speciali” che però non indicano di per sè cifre o percentuali.
Non è presente nemmeno il tempo di preavviso, in questo caso la recissione ha delle ripercussioni?
Grazie mille
Saluti
Leonardo Viviani
su ha detto
Gentile Giuseppe,
comprendo perfettamente la sua preoccupazione. Purtroppo, la scarsa chiarezza in alcuni mandati immobiliari contribuisce a creare quel clima di sfiducia tra clienti e professionisti che, come Idee & Immobili, ci impegniamo quotidianamente a combattere. Un contratto dovrebbe essere un binario chiaro per entrambe le parti, non un labirinto di rimandi legislativi.
Provo a fare chiarezza sulla sua situazione basandomi sulla normativa generale.
L’assenza di cifre o percentuali per le penali
Il fatto che il suo mandato non indichi una cifra specifica per il recesso è un punto a suo favore, ma non significa automaticamente che il recesso sia a costo zero. Quando il contratto rimanda alle “comuni regole del Codice Civile”, si riferisce in genere al risarcimento del danno o al rimborso delle spese documentate sostenute dall’agenzia fino a quel momento (pubblicità, sopralluoghi, produzione documentale).
Tuttavia, senza una penale pre-approvata e sottoscritta (la classica clausola che stabilisce, ad esempio, il 50% della provvigione in caso di recesso), l’agenzia avrebbe l’onere di dimostrare l’entità del danno subito, cosa non sempre immediata.
Recesso per motivi economici e preavviso
In mancanza di una clausola sul preavviso, valgono i principi di correttezza e buona fede. Se lei decide di ritirare l’immobile dal mercato per motivi seri e sopravvenuti (come nel suo caso), il consiglio è di procedere con estrema trasparenza:
Se l’agenzia è seria, capirà che forzare una vendita con un proprietario che non ha più la possibilità economica di vendere è controproducente per tutti, acquirenti inclusi. La “minaccia” di penali non scritte nel contratto è spesso difficile da sostenere legalmente se non è stata pattuita una clausola penale specifica ai sensi dell’Art. 1382 del Codice Civile.
Le suggerisco di proporre all’agenzia una risoluzione scritta del mandato per “mutuo dissenso”, che chiuda ogni pendenza senza strascichi futuri.
Spero di averle dato elementi utili per gestire al meglio questo passaggio.
Un cordiale saluto,
Leonardo Viviani
Socio fondatore e agente immobiliare – Idee & Immobili Srl
Maria Piera Rossetti
su ha detto
Da circa un mese ho messo in vendita casa in mano ad un agenzia ( mai più) ci stanno mettendo l’uno contro l’altro x cercare di vendere più rapidamente e ad un prezzo più basso . Possiamo recedere senza le previste penali ?
Leonardo Viviani
su ha detto
Salve Maria Piera,
ci dispiace per la situazione di tensione che sta vivendo, perché il rapporto con l’agente immobiliare dovrebbe basarsi sulla massima trasparenza. Purtroppo, dal punto di vista tecnico, recedere in anticipo da un incarico in esclusiva senza pagare le penali previste è piuttosto difficile, a meno che non si riesca a documentare una grave inadempienza professionale dell’agenzia. Sentirsi messi ‘l’uno contro l’altro’ o non essere d’accordo sulla strategia di prezzo raramente viene considerato una giusta causa per interrompere il contratto senza costi.
Il consiglio è quello di riprendere in mano l’incarico firmato per controllare con attenzione la scadenza naturale e i termini di preavviso per inviare la disdetta (solitamente tramite raccomandata A/R o PEC), così da evitare almeno il rinnovo automatico del mandato. In questo modo potrà riprendere la gestione della vendita al termine del periodo concordato senza dover affrontare il contenzioso legato a una penale.
Spero di averle dato elementi utili per gestire al meglio questa situazione.
Un cordiale saluto,
Leonardo Viviani – Socio fondatore e agente immobiliare – Idee & Immobili Srl