Vendere una casa è una decisione importante che richiede molta pianificazione. Uno dei fattori principali da considerare è il prezzo di vendita dell’immobile. Non per nulla, calcolare il giusto prezzo di vendita è essenziale per attirare i potenziali acquirenti e garantire una transazione equa ed efficace per tutte le parti coinvolte.

In questo articolo troverai una guida pratica e utile che ti aiuterà a capire come calcolare il valore di un immobile per la vendita.

Prendi in considerazione i metri quadri

Il valore di un immobile dipende in gran parte dai suoi metri quadri e dalla zona in cui si trova. Infatti, il prezzo medio al metro quadro può variare notevolmente da una zona all’altra, anche all’interno della stessa città! 

Per esempio, un appartamento di 100 mq in una zona residenziale ben servita può valere molto di più rispetto a un appartamento simile nella periferia della città.

Per conoscere il valore medio degli immobili nella zona, è possibile utilizzare diversi strumenti online. Accedendo al portale dell’Agenzia delle Entrate, per esempio, è possibile reperire il database delle quotazioni immobiliari semestrali. Queste identificano, per ogni zona omogenea delimitata del comune (chiamata zona OMI), un intervallo di valori minimi e massimi per unità di superficie in euro al metro quadrato, relativi al mercato e all’affitto degli immobili, a seconda del tipo e dello stato di conservazione. Nel caso in cui ci siano diversi stati di conservazione per lo stesso tipo di immobile, viene comunque specificato quello prevalente.

Un altro portale importante a cui fare riferimento è quello del Catasto, utile per reperire le planimetrie catastali, cioè rappresentazioni tecniche in scala 1:200 di un’unità immobiliare, che forniscono informazioni sui confini, la suddivisione, la destinazione degli interni e altre misure in conformità con le norme catastali. I titolari dei diritti reali registrati nel Catasto o i loro delegati possono richiedere gratuitamente la planimetria catastale.

Il valore al metro quadro cambia da zona a zona

Il valore al metro quadro degli immobili varia da zona a zona per diverse ragioni. Una delle principali cause è la domanda e l’offerta degli immobili nella zona in cui si trova l’immobile. Ad esempio, se ci sono molte persone che cercano una casa in una determinata zona, il prezzo degli immobili in quella zona può aumentare notevolmente.

Inoltre, anche la posizione dell’immobile influisce sul suo valore. Se la casa si trova in una zona centrale, ben servita e vicina ai servizi, il prezzo può essere più elevato rispetto a un immobile situato nei quartieri periferici della città (in linea generale, ovviamente, tenendo ben presente che questa specifica può variare da periferia a periferia).

Altri fattori che possono influenzare il prezzo al metro quadro sono la presenza di aree verdi, parchi pubblici, infrastrutture, scuole e università nelle vicinanze. Queste strutture e particolarità possono comprensibilmente rendere la zona più appetibile e quindi aumentare il valore degli immobili.

Inoltre, anche la qualità dell’edificio e delle finiture può influire sul prezzo: un immobile di nuova costruzione o completamente ristrutturato vale di più rispetto a uno vecchio o che necessita di lavori di ristrutturazione.

Superfici coperte, superfici scoperte e pertinenze

Le superfici coperte, le superfici scoperte e le pertinenze sono elementi importantissimi da considerare quando si valuta un immobile. Infatti, queste possono influenzare il suo valore e l’attrattiva per i potenziali acquirenti.

Le superfici coperte sono le aree interne dell’immobile che possono essere utilizzate come spazi abitativi, come ad esempio camere, soggiorni e cucine. Queste superfici sono solitamente valutate in base alla loro metratura e alla distribuzione all’interno della casa.

Quando si parla di superfici scoperte, invece, si fa riferimento a eventuali giardini e cortili esclusivi dell’immobile, mentre le pertinenze includono tutte le aree “destinate in modo durevole a servizio o a ornamento”, come terrazzi, balconi, cantine, soffitti, rimesse, posti auto e solai. Queste superfici possono essere utilizzate come spazi vivibili, per il relax, il ristoro, il servizio o l’organizzazione casalinga. 

In generale, le superfici scoperte e le pertinenze aumentano senza dubbio il valore dell’immobile, soprattutto se sono curate e ben tenute. Tuttavia, è importante anche considerare la manutenzione di queste superfici, poiché possono richiedere costi aggiuntivi non indifferenti.

Il calcolo delle superfici

La superficie commerciale dell’immobile include tutte le superfici coperte, le superfici ponderate come le terrazze e i balconi e le quote percentuali delle superfici di pertinenza.

La superficie utile netta calpestabile deve essere inclusa al 100%, mentre le mura perimetrali dell’immobile vanno calcolate al 100% fino a un massimo di 50 cm. Le mura perimetrali in comunione vanno calcolate al 50% fino a uno spessore massimo di 25 cm. Per la mansarda, si tiene in considerazione solo il 75% della superficie se ha un’altezza minima di 240 cm e solo il 35% se l’altezza è inferiore a 150 cm. Per i soppalchi, si applica sempre il principio dei 240 cm, e se l’altezza è superiore, si conta l’80% della superficie, mentre il 15% se non è abitabile. 

Per le verande, si considera l’80% della superficie se le finiture sono analoghe ai vani principali e il 60% senza finiture analoghe. Per le taverne e i seminterrati abitabili, si considera il 60% della superficie per un’altezza media minima di 240 cm.

La seconda categoria riguarda le superfici di ornamento come i balconi e i lastrici solari, di cui si considera il 25%, le terrazze e le logge, di cui si conta il 35%, i portici e i patii, calcolati al 35%, le corti e i cortili, di cui si considera il 10%, e i giardini e le aree di appartenenza degli appartamenti o delle ville e villini, di cui rispettivamente si conta il 15 e il 10%.

La terza categoria riguarda le superfici di vani accessori e parcheggi come le cantine (20%), le soffitte (20%) e i locali accessori (20 %), i locali tecnici (15%), i box (45, 50 e 60%, a seconda se in autorimessa collettiva, non collegato ai vani principali o collegato ai vani principali), e i posti auto coperti (35%) e scoperti (20%).

Le variabili della tipologia e della superficie dell’immobile nel calcolo del valore

La tipologia dell’immobile si riferisce alle caratteristiche edilizio-architettoniche che lo distinguono da altri: una villa, per esempio, è diversa da un appartamento condominiale. La superficie è determinata invece dalla sua metratura.

La tipologia di un edificio influisce sul suo valore, in quanto alcune hanno più domanda nel mercato rispetto ad altre. 

Ad esempio, gli appartamenti sono generalmente più richiesti rispetto alle villette a schiera, perché più facilmente acquistabili, quindi il loro valore può essere più elevato. Tuttavia, la tipologia dell’immobile da sola non è sufficiente per determinare il suo valore, ma deve essere valutata insieme ad altri fattori, come la posizione, le condizioni generali dell’immobile e la domanda.

La superficie dell’immobile ha un suo peso nel determinarne il valore finale, in quanto generalmente un immobile più grande avrà un prezzo più elevato rispetto a uno più piccolo. Tuttavia, la metratura non è l’unico elemento da considerare, ma anche la distribuzione degli spazi e la funzionalità dell’immobile. Un appartamento di 100 mq con una distribuzione funzionale e ben illuminato può valere di più di un appartamento di 120 mq con spazi poco vivibili e scarsa luminosità.

C’è da considerare comunque, al contrario di quanto si potrebbe pensare, che spesso il valore al metro quadro diminuisce al crescere della superficie – quindi metratura – dell’immobile. Una casa di 100 mq può avere un valore al metro quadro più elevato rispetto a una di 300 mq, anche se nella stessa zona, perché immobili così grandi sono meno richiesti dal pubblico di acquirenti.

Come calcolare il valore di un immobile: caratteristiche e altri elementi che incidono sul valore della casa

Altre caratteristiche dell’immobile possono influire notevolmente sul calcolo del suo valore. Questi elementi possono essere legati alla sua struttura, alle finiture, alla presenza di tecnologie avanzate, alla manutenzione e alla luce naturale.

La luce naturale è un elemento importante da considerare quando si valuta un immobile. La presenza di ampie finestre, di balconi o di terrazze che consentono l’ingresso della luce naturale può aumentare il valore finale, poiché la questa tipologia d’illuminazione rende gli spazi più luminosi e confortevoli. Inoltre, può anche aiutare a ridurre i costi energetici. 

Le finiture dell’immobile vanno prese in considerazione. Una casa con finiture di alta qualità, come pavimenti in parquet, infissi in legno o bagni rifiniti con marmo, può avere un valore più elevato rispetto a una con finiture di bassa qualità. Inoltre, le finiture moderne e di design sono solitamente molto apprezzate dai potenziali acquirenti. 

La presenza di tecnologie avanzate, come impianti di riscaldamento a pavimento o domotica, può influire sul calcolo, soprattutto in un mercato che sta diventando sempre più orientato verso la sostenibilità e la riduzione dei consumi.

Infine, la presenza di eventuali difetti strutturali o di problematiche legate alla manutenzione dell’immobile hanno ovviamente un’influenza negativa sul suo valore. Ad esempio, una copertura con infiltrazioni d’acqua, una pavimentazione con problemi di sollevamento o un impianto elettrico non a norma possono abbassare sensibilmente il prezzo e richiedere pesanti interventi di manutenzione.

I coefficienti di merito

I coefficienti di merito rappresentano un’altra variabile da considerare nel calcolo del valore dell’immobile. Questi coefficienti possono aumentare o diminuire il valore dell’abitazione.

Il primo tipo di coefficienti riguarda il piano dell’immobile. In base al piano, i coefficienti sono i seguenti:

il piano seminterrato ha un coefficiente del -25% a prescindere dalla presenza dell’ascensore; il piano terra o rialzato ha un coefficiente del -10% se vi è il giardino e del -20% senza giardino; il primo piano ha un coefficiente del -10% a prescindere dalla presenza dell’ascensore; il secondo piano ha un coefficiente del -3% con ascensore e del -15% senza ascensore; il terzo piano ha un coefficiente del 0% con ascensore e del -20% senza ascensore; i piani superiori hanno un coefficiente del +5% con ascensore e del -30% senza ascensore; l’ultimo piano ha un coefficiente del +10% con ascensore e del -30% senza ascensore; l’attico ha un coefficiente del +20% con ascensore e del -20% senza ascensore.

Il secondo tipo di coefficienti riguarda lo stato dell’immobile. Per le abitazioni libere, il coefficiente è del 100%; per le abitazioni date in locazione, il coefficiente si riduce del -20%; per le locazioni stagionali, il coefficiente è del -5%. Inoltre, l’età dell’immobile può influenzare il valore, con i seguenti coefficienti: da ristrutturare (-10%), in buono stato (0%), abitazione ristrutturata (+5%), finemente ristrutturato (+10%), nuova costruzione (+10%).

Un ulteriore coefficiente riguarda la dotazione di un impianto di riscaldamento. Se l’impianto è autonomo, il coefficiente è del +5%; se è centralizzato, il coefficiente è del 0%; se è centralizzato con contabilizzatore, il coefficiente è del +2%; se l’impianto è assente, il coefficiente è del -5%.

Infine, l’ultimo coefficiente da considerare è l’esposizione e la vista dell’immobile. Una vista esterna panoramica può aumentare il valore del 10%, una vista esterna il valore del 5%, una vista interna può diminuire il valore del 5%, mentre una vista completamente interna può diminuire il valore del 10%.

La valutazione comparativa della casa

Leggendo la nostra guida su come calcolare il valore di un immobile, avrai capito che non vi è una casa totalmente equiparabile a un’altra e spesso percentuali di calcolo e coefficienti rischiano di restituire una valutazione decontestualizzata.

È perciò buona norma procedere anche con una valutazione comparativa dell’immobile.

L’agenzia immobiliare Idee & Immobili, per esempio, analizza anche la quantità di altri immobili disponibili in vendita, sia da agenzie che da privati, suddividendoli per numero di locali, tipologia (appartamenti, ville, box auto), e condizioni dell’immobile (nuovo, ristrutturato, da ristrutturare, in costruzione).

Valutiamo anche la presenza di ascensore e box auto, e conduciamo un’analisi del prezzo al metro quadro degli immobili simili venduti nella zona di interesse, utilizzando fonti autorevoli come l’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate.

Facendo riferimento a software avanzati, identifichiamo il giusto segmento di mercato in cui collocare l’immobile da vendere, e cerchiamo ed analizziamo proprietà comparabili per determinare la giusta fascia di prezzo e fornire informazioni sul numero di nuove costruzioni nella zona, il tempo medio sul mercato degli immobili (calcolato in giorni), immobili simili in vendita e immobili simili in affitto.

Conclusioni

Ora che hai visto come calcolare il valore di un immobile, hai compreso che è importante considerare vari fattori come la superficie commerciale, la classe energetica, la collocazione geografica, la categoria catastale e altri coefficienti di merito. Tuttavia, come abbiamo visto, sarebbe meglio fare riferimento anche a una valutazione comparativa professionale e precisa dell’immobile, facendosi assistere da esperti del settore immobiliare.

Ecco perché ti consigliamo di rivolgerti ad un’agenzia immobiliare specializzata come Idee & Immobili, dove potrai trovare consulenti qualificati e professionisti in grado di valutare accuratamente il tuo immobile e fornirti un’indicazione di prezzo adeguata.

Contatta subito Idee & Immobili per una consulenza personalizzata e per avviare il processo di vendita del tuo immobile nel modo più rapido ed efficace possibile.