Disclaimer: Le informazioni contenute in questa guida hanno scopo esclusivamente informativo e non costituiscono sollecitazione al pubblico risparmio o consulenza finanziaria personalizzata.
Se guardiamo ai numeri del 2025, c’è un dato che colpisce più di tutti: 767.000 compravendite immobiliari registrate in Italia nel corso dell’anno. Un numero che racconta una storia precisa.
In un contesto economico dove l’incertezza dovrebbe frenare gli acquisti, le persone continuano a comprare case. Non perché siano ingenue, ma perché sanno che il mattone è uno dei pochi beni che protegge davvero il patrimonio.
Ed è ciò che sta succedendo nel mercato immobiliare italiano anche in questo 2026. L’inflazione si sta finalmente stabilizzando, i tassi di interesse sono in discesa, e di conseguenza la domanda d’acquisto sta tornando a salire in modo vigoroso.
Tutto questo crea un’opportunità reale per chi vuole investire nel mattone, ma solo se sa dove guardare. Perché non tutte le città offrono le stesse opportunità.
Conviene investire nel mattone oggi? Lo scenario di mercato nel 2026
La domanda “conviene investire?” è troppo vaga. Più corretto è chiedersi: “In quale città conviene investire, e con quale strategia?”
Perché il mercato immobiliare del 2026 non è monolitico. Mentre Milano e Roma rimangono costose e stabili, altre città offrono rendimenti completamente diversi. Mentre il centro storico di Firenze ha raggiunto prezzi stratosferici, la periferia offre ancora spazi interessanti. È uno scenario complesso, e richiede una navigazione intelligente.
Innanzitutto, prima di prendere qualsiasi decisione, è importante capire il contesto generale. Le transazioni immobiliari in Italia sono in accelerazione: 767.000 compravendite a fine 2025, con una crescita del 6,5% rispetto all’anno precedente. Questo significa che il mercato si sta muovendo, gli acquirenti ci sono e i prezzi trovano compratori. Non è un mercato stagnante o in crisi. Al contrario, è un mercato dinamico dove chi sa dove posizionarsi trova delle opportunità.
I canoni di locazione, intanto, stanno salendo in praticamente tutte le principali città. La ragione è semplice: la domanda di alloggi in affitto rimane altissima, soprattutto da parte di studenti universitari e giovani lavoratori che non riescono ad accumulare il capitale necessario per un acconto. Questo crea un mercato affittuario robusto, con inquilini disponibili e canoni in crescita.
Il punto cruciale è questo: investire nel mattone nel 2026 conviene se cerchi un modo concreto per proteggere il tuo capitale dall’inflazione e generare un flusso di cassa costante. Non è come investire in borsa, dove gli andamenti sono imprevedibili e violenti. Un immobile non è un pezzo di carta. È un bene fisico che qualcuno ha bisogno di abitare, che potenzialmente può generare reddito ogni mese, e che nel tempo tende a rivalutarsi.
Meglio investire in immobili o in banca? Il confronto con BTP e mercati finanziari
Nel 2026, i Buoni del Tesoro (BTP) a 10 anni offrono un rendimento del 3,5-3,8% lordo annuo. È garantito dallo Stato, prevedibile, senza rischi di insolvenza. È la scelta conservatrice per eccellenza.
Dall’altro lato, il mercato immobiliare, secondo l’Osservatorio di Nomisma aggiornato ad aprile 2026, offre una rendita media lorda dei bilocali italiani pari al 5,7%. Già a livello di rendimento lordo puro, il mattone batte i BTP di circa 2 punti percentuali annui.
Ma il vantaggio reale emerge dalla rivalutazione del capitale. Nel 2025, i prezzi medi degli immobili residenziali in Italia sono saliti del 2,2% su base annua. Mentre con i BTP il capitale rimane invariato, con un immobile il valore dell’asset stesso aumenta. Questo crea un doppio guadagno: 5,8% da canone di locazione più 2,2% di apprezzamento del valore della proprietà.
Significa che un immobile genera rendimento contemporaneamente da due fonti: il flusso di cassa mensile (il canone) e la rivalutazione del bene. I BTP, invece, generano rendimento da una fonte sola. Questa combinazione è il motivo per cui gli investimenti immobiliari rimangono uno scudo autentico contro l’inflazione, specialmente in contesti economici incerti.
Quali sono i rendimenti locativi reali per città nel 2026
Qui arriviamo al punto decisivo della strategia. Il rendimento che puoi ottenere dal tuo investimento immobiliare varia enormemente in base a dove decidi di comprare. E non si tratta di una variazione marginale: parliamo di differenze tra il 4% e il 7,5% annui.
La regola è questa: dove i prezzi d’ingresso sono inferiori, il rendimento locativo lordo è più elevato. Dove i prezzi sono alti (perché la città è desiderabile e importante), il rendimento immediato è inferiore, ma la rivalutazione nel tempo è più robusta.
Ecco una panoramica dei dati principali:
Tabella dei rendimenti locativi lordi per città (aggiornati al 2026 per un bilocale medio)
| Città | Rendimento Lordo Annuo | Prezzo Medio al m² |
| Genova | 7,5% | €2.150 |
| Palermo | 7,1% | €2.380 |
| Verona | 6,6% | €2.950 |
| Prato | 6,0-7,0% | €2.359 |
| Firenze | 4,6% | €4.100 |
| Milano | 4,5% | €5.800 |
Questi percentuali rappresentano il cap rate iniziale: il canone di locazione annuale lordo diviso il prezzo di acquisto.
Attenzione però a un dettaglio cruciale: sono cifre lorde. Quando calcoli il tuo guadagno effettivo, dovrai sottrarre tasse, IMU, spese condominiali, e accantonamenti per manutenzioni straordinarie. Il rendimento netto reale sarà inferiore: mediamente tra l’1,5% e il 3,5% a seconda della città e di come gestisci la proprietà.
I mercati ad alto rendimento: Genova, Palermo e Verona
Genova guida la classifica nazionale con un rendimento lordo del 7,5%. Palermo segue a 7,1%, Verona a 6,6%.
Perché i rendimenti sono così alti? Perché i prezzi d’ingresso sono bassissimi rispetto alle medie nazionali. A Genova, un bilocale di 80 metri quadri ti costa €172.000 (€2.150/mq). A Palermo, €190.400. A Verona, €236.000. Questi prezzi sono quasi un terzo di quello che pagheresti a Milano (€464.000) o a Roma (€380.000).
Ma ecco il dettaglio interessante: i canoni di locazione in queste città non sono proporzionalmente più bassi. A Genova, un bilocale in affitto costa €550-600 al mese. A Palermo, €560-620. A Verona, €650-750. Significa che se acquisti a basso prezzo ma riesci ad affittare a tariffe prossime alle medie nazionali, il rapporto prezzo/rendimento diventa incredibilmente vantaggioso.
Il difetto di questa strategia è piuttosto prevedibile: la rivalutazione nel tempo è più lenta. Mentre un immobile a Milano si apprezza del 2-3% annuo (perché rimane sempre desiderabile), a Genova o Palermo l’apprezzamento è più modesto: 1-1,5% annui. Ma se il tuo obiettivo è generare reddito stabile nel breve-medio termine, questi mercati sono imbattibili.
Grandi città a crescita costante: Milano, Roma e Firenze
Milano e Roma sono diverse e assorbono capitali enormi (gli investitori istituzionali, i fondi comprano qui continuamente). Firenze, con il suo fascino storico e turistico, attrae investitori da tutto il mondo.
I rendimenti immediati sono inferiori: Milano 4,5%, Roma circa 4,0%, Firenze 4,6%. Leggendo questi numeri, investire qui potrebbe sembrarti una scelta irrazionale. Ma non lo è, perché il valore non risiede nel rendimento immediato, bensì nella tesi di investimento di lungo periodo.
Quando acquisti a Milano, Firenze o Roma accetti un rendimento lordo più basso (il 4-4,5%) in cambio di due vantaggi che Genova o Palermo non possono offrirti. Primo: la rivalutazione immobiliare è robusta e prevedibile. Un appartamento a Milano nel corso di 10-15 anni mantiene valore e si apprezza. A Palermo, l’apprezzamento è lento, e il rischio che il mercato locale rimanga stagnante è più elevato. Secondo: il rischio di sfitto è praticamente inesistente.
Inoltre, a Milano, Firenze e Roma, la domanda di alloggi supera costantemente l’offerta. È una pressione abitativa permanente generata dal fatto che queste città attirano studenti, lavoratori, investitori da tutta Europa. Se possiedi un appartamento in queste città, troverai sempre un inquilino. A Palermo o Genova, dove il costo della vita è inferiore e la popolazione è stabile, il rischio di avere l’appartamento vuoto per mesi è reale (anche se comunque contenuto).
Il profilo dell’investitore che sceglie questa strategia è quindi diverso: non punta al massimo rendimento annuale, ma vuole un asset stabile e apprezzabile nel tempo, con inquilini quasi garantiti e la possibilità di rivendere facilmente nel caso di necessità. È una scelta di lungo periodo, non di speculazione.
Investire nel mattone in Toscana: la forza dei mercati emergenti
Chi guarda al mercato immobiliare italiano tende a concentrarsi su Firenze come destinazione principale in Toscana. È comprensibile: Firenze è la città di riferimento, storica e riconosciuta globalmente. Ma questa concentrazione crea un problema per l’investitore che cerca ROI reale: Firenze è costosa e ampiamente satura.
Nel 2026, per massimizzare il rendimento nel contesto toscano, conviene guardare oltre il capoluogo e puntare sui mercati intermedi. A questo proposito, Prato e Sesto Fiorentino rappresentano un’opportunità di investimento concreta per chi sa dove cercare. Non sono periferia economica isolata, ma territorio con dinamiche proprie, flussi costanti di domanda abitativa, e prezzi ancora competitivi.
La tesi di investimento è semplice: questi comuni beneficiano della domanda abitativa non soddisfatta di Firenze, ma con prezzi significativamente inferiori.
Prato: la spinta del distretto industriale e della trazione universitaria
Prato rappresenta una città con dinamiche economiche interessanti per l’investitore immobiliare. Negli ultimi anni, accanto allo storico distretto tessile, ha attratto investimenti nel settore della ricerca e dell’istruzione universitaria. Questo ha generato una nuova domanda abitativa da parte di studenti, ricercatori e professionisti del settore.
Un bilocale a Prato costa mediamente €168.700 (€2.359/mq nel maggio 2026), circa la metà del prezzo a Firenze. I canoni di locazione, però, non scendono proporzionalmente: oscillano tra €480-550 al mese. Questo rapporto prezzo-rendimento genera una redditività stimata del 6-7% lordi, molto superiore a quella di Firenze.
Inoltre, la domanda abitativa rimane costante grazie alla continua rotazione di studenti e lavoratori del settore della ricerca e dell’innovazione, costituendo così un mercato dove il flusso di cassa è prevedibile e il rischio di sfitto rimane contenuto.
💡 Il canone concordato a Prato: Utilizzare il canone concordato (modalità regolamentata dove proprietario e inquilino concordano il prezzo secondo linee guida comunali) a Prato, offre dei vantaggi fiscali significativi che vale la pena conoscere. Infatti, con questa tipologia di canone, l’IMU subisce una riduzione del 25% e la cedolare secca scende al 10% anziché al 21%. Uno strumento legale che aumenta la convenienza dell’investimento attraverso una tassazione più efficiente.
Sesto Fiorentino: la domanda costante legata al Polo Scientifico
Sesto Fiorentino si trova a pochi chilometri da Firenze e beneficia completamente dell’indotto generato dall’Università di Firenze e dall’ospedale di Careggi, il principale polo ospedaliero della Toscana, che porta con sé una popolazione di studenti, ricercatori, medici, infermieri e personale amministrativo alla continua ricerca di abitazioni in locazione.
La città dista solo 15-20 minuti da Firenze centro con i trasporti pubblici, il che la rende attraente per chi lavora in città ma vuole risparmiare sul costo dell’affitto. In più, a Sesto Fiorentino gli affitti sono mediamente il 15-20% più bassi rispetto a Firenze, una differenza significativa per chi lavora in ambito universitario o sanitario.
Acquistare una proprietà a Sesto Fiorentino significa quindi garantirsi una base di locatari estremamente stabile. La rotazione naturale di studenti, ricercatori e personale ospedaliero crea una domanda abitativa praticamente inesauribile e il rischio di avere l’immobile vacante rimane molto contenuto.
Come calcolare la rendita reale di un immobile da affittare
Per calcolare il rendimento effettivo di un investimento immobiliare, il canone di affitto lordo rappresenta il punto di partenza. Da questo, una volta calcolato il reddito lordo annuale, si sottraggono le imposte, le spese di gestione e manutenzione per arrivare al rendimento netto reale.
Il processo di calcolo segue uno schema piuttosto semplice:
Canone lordo annuale − Imposte − IMU − Spese condominiali − Accantonamenti manutenzione − Commissione gestione = Rendimento netto
Ogni componente rappresenta un costo effettivo che riduce il reddito disponibile. Comprendere come si articolano questi elementi è essenziale per valutare correttamente la convenienza dell’investimento.
Tassazione e costi: cedolare secca e IMU nel 2026
Il reddito derivante dalla locazione di un immobile può essere tassato secondo due regimi diversi.
- Regime ordinario (IRPEF): In questo caso, il reddito da locazione si aggiunge al reddito complessivo del contribuente e viene tassato secondo le aliquote IRPEF marginali, che vanno dal 23% al 43% a seconda del livello di reddito totale. Questa modalità è la regola di default, ma genera un carico fiscale variabile a seconda della situazione economica personale.
- Cedolare secca: È un regime fiscale opzionale che fissa un’aliquota fissa e invariabile al 21% per i contratti a canone libero, oppure al 10% per i contratti a canone concordato (dove il prezzo è stabilito secondo le linee guida comunali). Il vantaggio principale è la prevedibilità: il contribuente sa esattamente quante tasse pagherà, indipendentemente dal suo reddito totale. Per chi si trova in fasce IRPEF elevate (38-43%), la cedolare secca rappresenta un’importante riduzione della pressione fiscale.
Completamente separata dalla tassazione del reddito è l’IMU (Imposta Municipale Unica), un’imposta sulla proprietà dell’immobile, non sul reddito generato. Per calcolarla, è necessario consultare la visura catastale dell’immobile presso l’Agenzia delle Entrate, che certifica la rendita catastale. L’IMU si calcola come percentuale di questa rendita catastale, con aliquote deliberate dal singolo comune che generalmente variano tra lo 0,4% e l’0,8% del valore catastale.
Oltre alle imposte dirette, gli immobili in condominio richiedono il pagamento di quote condominiali annuali per la manutenzione delle parti comuni (ascensore, tetto, scale, illuminazione esterna).
Inoltre, tra i costi da considerare e da sottrarre al canone lordo annuale per ottenere la rendita netta, troviamo i costi relativi alle manutenzioni straordinarie (impianti, caldaie, impermeabilizzazioni) ed eventuali costi di gestione da parte di un’agenzia immobiliare.
Il fattore energetico: quanto incidono le “Case Green” sulla redditività?
La Direttiva europea sulle case green sta trasformando progressivamente il valore degli immobili in base alla classe energetica. Un immobile in classe G o F, caratterizzato da scarsissima efficienza energetica, rischia una svalutazione sistematica nel prossimo decennio. Gli inquilini evitano proprietà con bollette elevate, e le banche cominciano a limitare la disponibilità di finanziamenti per immobili inefficienti.
Al contrario, un immobile in classe A o B rimane attraente sul mercato. Questi asset permettono canoni di locazione leggermente più alti e facilitano la commercializzazione futura.
Dal punto di vista dell’acquirente potenziale, una buona classe energetica apre l’accesso ai mutui green agevolati, il cui TAN medio nel 2026 si attesta al 2,19% contro il 3,5% dei mutui ordinari. Una proprietà energeticamente efficiente è quindi più vendibile e rappresenta una protezione concreta del capitale dalla svalutazione progressiva dettata dalle direttive europee.
Domande frequenti su investire nel mattone 2026
Conviene investire nel mattone oggi in Italia nel 2026?
Sì, conviene soprattutto se scegli aree ad alta pressione abitativa (università, ospedali, distretti industriali). Il mercato immobiliare nel 2026 mostra fondamentali solidi, con canoni di locazione in crescita e tassi d’interesse in discesa. L’immobiliare rimane una difesa efficace contro l’erosione dell’inflazione, offrendo sia un flusso di cassa costante (rendita) che apprezzamento del capitale nel tempo.
Quali sono i rendimenti, i rischi e le nuove opportunità di investire nel mattone nel 2026?
I rendimenti lordi medi oscillano dal 4,5% delle grandi metropoli (Milano) al 7,5% dei mercati secondari (Genova). Le opportunità maggiori sono legate agli immobili da riqualificare energeticamente, che beneficiano di mutui green e attirano inquilini consapevoli. I rischi principali (sfitto prolungato e inquilini morosi) vanno gestiti con tutele legali, contratti ben redatti e selezione attenta del profilo dell’inquilino.
Come andrà il mercato immobiliare nel 2026?
Il 2026 registra una crescita costante delle compravendite (+6,4% rispetto al 2024) e una rivalutazione media dei prezzi del 2,2%. La discesa dei tassi d’interesse sui mutui supporta la domanda d’acquisto, rendendo il settore residenziale una delle asset class più liquide e sicure dell’anno.
Conviene investire in case vacanza e affitti brevi nel 2026?
Sebbene le città d’arte continuino ad attrarre flussi turistici, le nuove restrizioni normative locali e nazionali (tetti agli affitti brevi a Firenze, regolamentazioni comunali sempre più stringenti) spingono molti investitori verso la locazione residenziale di medio-lungo periodo o i contratti transitori. Questi offrono una gestione più semplice, rendite costanti e meno rischi legali rispetto agli affitti brevi.
Come scegliere: il framework decisionale per il 2026
La scelta della città in cui investire per avere la rendita migliore dipende dal profilo dell’investitore.
Chi cerca rendimento immediato massimo punta sui mercati secondari (Genova, Palermo, Verona) con rendite lordo del 7-7,5%, accettando apprezzamenti più lenti nel tempo.
Chi, invece, preferisce dare priorità a stabilità e apprezzamento nel lungo termine, sceglie Milano, Roma o Firenze, dove i rendimenti immediati sono più modesti (4-4,5%) ma la rivalutazione è robusta e il rischio di sfitto è azzerato.
Nella zona di Firenze, Prato e Sesto Fiorentino rappresentano un buon bilanciamento tra queste due “parti” con una rendita del 6-7% (quasi doppia rispetto a Firenze), una base di domanda abitativa solida e apprezzamenti graduali.
In ogni caso, la valutazione dell’investimento richiede calcoli precisi: analizzare il cap rate, verificare la classe energetica, valutare la stabilità della domanda locale, e affidarsi a professionisti (geometra, commercialista, avvocato) per ottimizzare la struttura fiscale e legale.
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