Quando si firma un contratto, soprattutto nel settore immobiliare, si tende a pensare che tutto sia definito e che da quel momento in poi ci sia solo da arrivare sereni al rogito. Ma la realtà non sempre fila liscia: imprevisti, ritardi, problemi economici o situazioni personali possono complicare le cose. È in questi casi che entrano in scena due concetti fondamentali del diritto civile: la risoluzione e la rescissione del contratto. Due strumenti che permettono di sciogliere legalmente un accordo, ma che nascono da logiche e condizioni molto diverse.

Capire bene la differenza tra questi due istituti non è solo un esercizio da addetti ai lavori: è un’informazione utile e concreta per chi compra o vende casa, per chi firma un preliminare di compravendita e poi si ritrova a doverlo rimettere in discussione. E sapere quando si può davvero uscire da un contratto, senza conseguenze gravi, può salvare da scelte frettolose o da problemi legali più seri.

Quando il contratto non regge più: la risoluzione

La risoluzione di un contratto avviene quando, per cause sopravvenute, l’accordo non può più essere portato avanti. Nel mondo immobiliare, questo accade spesso quando una delle parti non adempie a quanto promesso. L’acquirente non paga nei tempi previsti, oppure il venditore non consegna l’immobile libero da vincoli, o ancora emergono abusi edilizi che rendono la vendita impossibile. Tutte situazioni in cui chi ha rispettato i patti può legittimamente chiedere che il contratto venga risolto.

Ma la risoluzione non si applica solo ai casi di inadempimento. Può essere invocata anche quando sopraggiungono eventi imprevedibili che rendono impossibile portare a termine il contratto. Pensiamo, ad esempio, a una calamità naturale che danneggia gravemente l’immobile prima della consegna, o a un provvedimento normativo che blocca la possibilità di trasferire la proprietà.

In alcuni casi la risoluzione avviene di diritto, cioè in automatico, senza bisogno di passare da un giudice. In altri casi è necessario rivolgersi al tribunale per ottenere la pronuncia. È importante quindi, quando si stipula un contratto, prevedere con chiarezza le cause che possono far scattare una risoluzione automatica, per evitare futuri contenziosi.

Quando il contratto è sbilanciato in partenza: la rescissione

Diverso è il caso della rescissione, che non riguarda ciò che accade dopo la firma, ma il momento stesso in cui il contratto viene sottoscritto. Si parla di rescissione quando ci si accorge che l’accordo era, fin dall’inizio, viziato da uno squilibrio grave tra le parti. Un classico esempio è quello in cui una persona firma in condizioni di estremo bisogno o sotto pressione psicologica. Se l’altra parte ne approfitta per ottenere condizioni molto vantaggiose, allora si è di fronte a un contratto rescindibile.

Anche qui, nel contesto immobiliare, i casi non mancano. Pensiamo a chi, per motivi economici urgenti, svende la propria casa a un prezzo molto inferiore al valore reale, senza una reale possibilità di contrattazione. Oppure a chi viene indotto a firmare un preliminare con clausole fortemente penalizzanti, spinto da fretta o da uno stato di emergenza.

Per ottenere la rescissione di un contratto serve sempre un procedimento giudiziario. Il giudice dovrà valutare se sussiste un effettivo squilibrio e se c’erano condizioni che hanno limitato la libertà di contrattazione. Non basta dire “mi sono pentito” o “non avevo capito bene”. Serve dimostrare che, al momento della firma, c’erano condizioni di disparità evidenti e che una delle due parti ha agito con dolo, malafede o approfittando della situazione.

Risoluzione o rescissione? Cosa cambia davvero

Il risultato è lo stesso: sciogliere il contratto. Ma la strada per arrivarci cambia completamente. La risoluzione parte da qualcosa che accade dopo la firma: un inadempimento, un evento imprevisto, un ostacolo sopraggiunto. La rescissione, invece, si basa su ciò che è successo prima, durante la formazione del contratto.

Inoltre, le conseguenze possono essere diverse. Con la risoluzione, spesso si applicano penali previste dal contratto, e la parte lesa può chiedere un risarcimento. Con la rescissione, invece, l’obiettivo è rimettere le parti nella condizione in cui si trovavano prima della firma. Ciò comporta la restituzione di eventuali somme già versate, ma non è scontato che venga riconosciuto anche un danno economico.

Chi si trova coinvolto in una compravendita problematica deve quindi valutare attentamente quale strumento sia più adatto alla propria situazione. Non sempre conviene agire in modo impulsivo. A volte è più utile cercare una risoluzione stragiudiziale, magari con la mediazione di un’agenzia immobiliare esperta.

Idee & Immobili: un supporto concreto quando il contratto traballa

Non tutte le compravendite vanno come ci si aspetterebbe. A volte le difficoltà emergono dopo la firma di un preliminare, altre ancora già durante le trattative. È in questi momenti che avere al proprio fianco un partner come Idee & Immobili può fare la differenza. L’agenzia, con la sua esperienza sul campo e una rete di consulenti legali e tecnici, sa guidare le persone anche nei passaggi più delicati. Non solo nella scelta dell’immobile, ma anche nella gestione dei contratti, nella prevenzione dei rischi e, se necessario, nella valutazione delle vie legali più adatte.