Per anni, quando in agenzia si apriva una cartella e nella storia dell’immobile compariva la parola “donazione“, sapevamo già che la trattativa sarebbe stata più lunga. 

Non perché la casa avesse qualcosa che non andava: l’appartamento era regolare, il prezzo in linea, i proprietari disponibili. Il “problema” era la provenienza, cioè il titolo con cui il venditore era diventato proprietario. Un figlio che aveva ricevuto la casa dai genitori faceva più fatica a venderla di chi l’aveva comprata, gli acquirenti informati tendevano a ritirarsi, e se serviva un mutuo capitava che la banca prendesse tempo e alla fine dicesse no.

Dietro questa diffidenza c’erano 3 nodi veri: il rischio che un domani un fratello o una sorella del venditore potesse far valere i propri diritti sulla casa, la difficoltà di ottenere un finanziamento su un bene che le banche consideravano fragile, e un termine di vent’anni che molti raccontavano come la soglia oltre la quale si poteva dormire tranquilli.

Ed è qui che arriva la buona notizia: per chi compra una casa donata il rischio principale non c’è più. Non è stato attenuato o assicurato: è stato rimosso dalla legge. Infatti, dal 18 dicembre 2025 chi acquista un immobile proveniente da donazione non può più vederselo portare via dagli eredi di chi aveva donato. Quello che resta è un rischio diverso e molto più circoscritto, che riguarda in primo luogo chi vende; per chi compra resta un solo controllo da effettuare, ma va fatto bene.

Vediamo quindi perché questa provenienza faceva paura, cosa prevede oggi la legge, che fine hanno fatto le tutele che si usavano prima e quali verifiche restano indispensabili prima di mettere in vendita.

Una premessa necessaria. Questo articolo ha finalità informative e divulgative e non sostituisce il parere di un notaio o di un avvocato. La materia è successoria e tocca diritti di terze persone: ogni situazione concreta dipende dalle date, dagli atti e dalle annotazioni nei registri del caso specifico, che solo un professionista può esaminare sui documenti.

Perché vendere o comprare una casa donata è complesso?

La ragione è più semplice di quanto il linguaggio giuridico lasci immaginare, e parte da un principio del diritto italiano: non si possono escludere completamente dall’eredità i familiari più stretti. Quando una persona muore, una parte del suo patrimonio è riservata per legge ad alcuni familiari, e di questa parte il defunto non poteva disporre liberamente né con il testamento né regalandola mentre era in vita.

Il collegamento con le donazioni nasce proprio da qui. Per verificare se quella parte riservata è stata rispettata, non si guarda soltanto a quello che il defunto ha lasciato alla sua morte, ma si rimettono idealmente nel conto anche le case e le somme che aveva donato quando era in vita. Di conseguenza, una donazione fatta vent’anni prima non è un capitolo del tutto chiuso, e se da quel conto risulta che un familiare ha ricevuto meno di quanto gli spettava, quel familiare può reagire. 

Chiarito questo concetto, vediamo allora come può avvenire, nella pratica, tutto questo. 

L’azione di riduzione e la tutela dei legittimari

Chi sono i legittimari e cos’è la quota di legittima

I legittimari sono i familiari ai quali la legge riserva una quota del patrimonio: il coniuge, i figli e, in mancanza di figli, i genitori. Quella parte si chiama quota di legittima, o quota di riserva, e cambia a seconda di chi c’è: a un figlio unico è riservata la metà del patrimonio, a più figli complessivamente i due terzi, da dividere in parti uguali (articolo 537 del Codice civile), e le proporzioni cambiano ancora se c’è anche il coniuge. Il resto è la quota disponibile, quella di cui il defunto poteva fare ciò che voleva.

L’azione di riduzione è lo strumento con cui un legittimario che ha ricevuto meno del dovuto si rivolge al giudice per ridurre le disposizioni che hanno eroso la sua quota: prima quelle del testamento e, se non bastano, le donazioni, cominciando dalla più recente. Possono chiederla soltanto i legittimari e i loro eredi (articolo 557 del Codice civile), e si prescrive in dieci anni. Per le donazioni quei dieci anni decorrono dalla morte del donante; per le disposizioni di un testamento, dal giorno in cui chi ne è stato beneficiato ha accettato l’eredità (Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 20644 del 25 ottobre 2004).

Com’era prima: l’azione di restituzione arrivava fino all’acquirente

Fino al 17 dicembre 2025 il vecchio articolo 563 del Codice civile permetteva al legittimario, anche quando il bene donato era già stato rivenduto, di chiedere la restituzione dell’immobile ai successivi acquirenti. Era la cosiddetta azione di restituzione, e valeva fino a vent’anni dalla trascrizione della donazione.

Prima di arrivare all’acquirente, però, il legittimario doveva tentare di recuperare dal donatario aggredendone il patrimonio (la cosiddetta escussione, che la norma chiedeva come condizione preliminare) per poi risalire dall’ultima vendita andando indietro. L’acquirente, a sua volta, poteva liberarsi dall’obbligo di restituire la casa pagando l’equivalente in denaro.

Cosa prevede oggi l’art. 563 del Codice civile

L’articolo 44 della legge 2 dicembre 2025, n. 182, entrata in vigore il 18 dicembre 2025, ha riscritto integralmente quell’articolo.

Infatti, il nuovo articolo stabilisce che la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo restando l’obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari nella misura necessaria a integrare la quota loro riservata. Il legittimario non perde il suo diritto, ma quel diritto cambia oggetto: non è più una pretesa sulla casa, è una pretesa di denaro verso chi aveva ricevuto la donazione e l’ha venduta. Se il donatario è insolvente, chi ha ricevuto il bene a titolo gratuito (per esempio con una seconda donazione a catena) compensa i legittimari entro il limite del vantaggio che ne ha tratto; chi ha comprato pagando un prezzo resta fuori. Le stesse regole valgono per i beni mobili.

L’unica eccezione, e come si verifica. 

La protezione dell’acquirente non opera se, prima che il suo acquisto venga trascritto, nei registri risulta già trascritta una domanda di riduzione, cioè l’avvio formale della causa da parte del legittimario. Non c’è nessun termine da far scadere e nessuna prova di buona fede da dare: conta solo l’ordine delle annotazioni. 

Il nodo del mutuo bancario: perché le banche spesso rifiutano l’ipoteca su beni donati

Il secondo motivo per cui, solitamente, la vendita o l’acquisto di una casa ricevuta in donazione risultavano operazioni complesse è relativo alla difficoltà di ottenere un mutuo bancario. 

La reticenza delle banche nasceva dalla stessa radice. Quando concede un mutuo, l’istituto bancario annota sull’immobile un’ipoteca, perciò se le rate non vengono pagate, la banca può vendere la casa e recuperare il credito sul prezzo ricavato. Nel regime precedente però, se il bene tornava al legittimario, l’immobile poteva essere liberato dai pesi e dalle ipoteche annotati in seguito alla donazione: la garanzia rischiava così di svuotarsi proprio nel momento in cui sarebbe servita. Di conseguenza, molti istituti, davanti a questa prospettiva, preferivano non concedere il finanziamento.

Anche su questo la legge 182/2025 è intervenuta, modificando l’articolo 561 del Codice civile. Infatti, oggi questa norma stabilisce che i pesi e le ipoteche con cui il donatario ha gravato gli immobili restituiti per effetto della riduzione restano efficaci, e che il donatario deve compensare in denaro i legittimari per il minor valore che il bene ha di conseguenza. La garanzia della banca sopravvive, e il conto lo paga chi aveva ricevuto la donazione. L’eccezione è la stessa di prima: conta l’ordine delle annotazioni, e l’ipoteca iscritta prima della trascrizione di un’eventuale domanda di riduzione è al sicuro.

I tempi e i termini della prescrizione: quando la casa diventa “sicura”?

Finora abbiamo visto chi può agire e contro chi. Resta la domanda più frequente, e che per anni aveva come risposta un conto alla rovescia: quanto tempo deve passare affinchè una casa donata diventi “sicura”? 

I vent’anni dalla trascrizione della donazione: cosa erano e perché non governano più l’acquisto

Con il vecchio articolo 563, l’acquirente di una casa donata era “al sicuro” solo quando erano passati vent’anni dalla trascrizione della donazione, cioè dalla data in cui l’atto di donazione era stato annotato nei registri immobiliari: prima di quella scadenza il legittimario poteva chiedergli l’immobile, dopo non più.

Due cose rendevano quel conto insidioso. La prima è che partiva dalla donazione e non dalla morte di chi aveva donato. La seconda è che l’orologio si poteva fermare: infatti, il coniuge e i parenti in linea retta del donante (figli, nipoti, genitori) potevano far notificare e trascrivere un atto di opposizione alla donazione, e da quel momento i vent’anni non passavano più. Un’opposizione trascritta al diciannovesimo anno riportava la casa nella zona di rischio a tempo indeterminato: era la mossa che faceva naufragare le trattative, e bastava che risultasse da una visura.

Oggi quell’orologio non c’è più. Il nuovo articolo 563 non contiene né il termine ventennale né la disciplina dell’opposizione, e il comma che la prevedeva è stato abrogato. Inoltre, il Consiglio Nazionale del Notariato, nello studio n. 06-2026/C del 18 febbraio 2026, aggiunge che dal 18 dicembre 2025, finché il donante è in vita, un atto di opposizione non si può più nemmeno stipulare. Se in una pratica ne salta fuori uno trascritto anni fa, non è un ostacolo da rimuovere: è una formalità che la riforma ha reso priva di effetto, salvi i casi transitori di cui parliamo qui sotto.

I dieci anni dalla morte del donante: a chi si rivolgono davvero

I dieci anni sono un’altra cosa: sono il tempo entro il quale il legittimario può far valere la lesione della sua quota, e si contano dalla morte di chi aveva donato.

Quello che cambia tutto è l’effetto. Oggi l’azione di riduzione si risolve in una somma di denaro tra legittimario e donatario, quindi quei dieci anni riguardano chi ha ricevuto la donazione e la vende, non chi compra. È il punto da dire con chiarezza a chi sta vendendo una casa ricevuta dai genitori: la vendita è definitiva per l’acquirente, ma non cancella la possibilità che un fratello, dopo la morte del genitore, chieda in denaro quello che gli spetta. E se il donatario non è in grado di pagare, il legittimario resta con un credito verso un debitore insolvente (articolo 562 del Codice civile).

Differenza tra donante ancora in vita e donante deceduto

Oggi questa distinzione serve a una cosa sola: capire quale delle due discipline qui sopra spiegate si applica. E il criterio non è la data della donazione, che è il dato che tutti guardano per abitudine, ma la data della morte del donante. 

Situazione	Disciplina applicabile	Posizione di chi compra pagando un prezzo
Donante ancora in vita	Nuovo regime (artt. 561, 562 e 563 c.c. come riscritti)	Non deve restituire il bene; il legittimario avrà al più un credito in denaro verso il donatario
Donante deceduto dopo il 18 dicembre 2025	Nuovo regime	Non deve restituire il bene
Donante deceduto prima del 18 dicembre 2025, senza domanda di riduzione né opposizione notificata e trascritta entro il 18 giugno 2026	Nuovo regime, per effetto della norma transitoria	Non deve restituire il bene
Donante deceduto prima del 18 dicembre 2025, con domanda di riduzione o opposizione notificata e trascritta entro il 18 giugno 2026	Disciplina previgente	Resta esposto al vecchio meccanismo: la posizione va esaminata caso per caso con il notaio

Le tutele concrete per sbloccare la vendita nel 2026

Qui va detta una cosa che va contro il modo in cui questi strumenti vengono ancora proposti: la maggior parte delle tutele che si usavano per sbloccare la vendita di una casa donata oggi non serve più. Erano rimedi costruiti dalla pratica per neutralizzare un rischio che la legge ha poi eliminato alla radice. 

Polizza assicurativa sulla donazione (Donazione Sicura)

Il principio era semplice: una compagnia assicurava l’acquirente, e spesso anche la banca che erogava il mutuo, contro la perdita della casa o il danno economico derivante da un’azione dei legittimari. Trasferiva il rischio su un terzo e lo quantificava in un premio, e in molti casi era la banca stessa a chiederla come condizione per erogare.

Oggi quel rischio, per chi compra pagando un prezzo, non c’è più. Lo dice anche il Consiglio Nazionale del Notariato nello studio già citato, che definisce queste coperture un costo aggiuntivo a fronte di un rischio modesto e osserva che la riforma ha trasferito nella legge la protezione che prima si comprava. 

Fideiussione bancaria o prestata dai legittimari

La fideiussione è la garanzia con cui un soggetto (una banca, oppure gli stessi familiari del donante) si impegna a pagare al posto di chi non paga. Qui serviva a rassicurare l’acquirente: se un domani un legittimario avesse agito, c’era qualcuno pronto a coprire il danno. 

Sotto il nuovo regime perde il suo oggetto: non c’è più un bene da perdere, quindi non c’è una perdita da garantire. Conserva un senso solo nei casi transitori della quarta riga della tabella.

Risoluzione della donazione per mutuo dissenso

Il mutuo dissenso è l’atto con cui le stesse parti che avevano firmato un contratto decidono, d’accordo, di scioglierlo (articolo 1372 del Codice civile). Applicato alla donazione significa che donante e donatario tornano davanti al notaio e la cancellano: la casa rientra nel patrimonio di chi l’aveva donata, che potrà venderla direttamente all’acquirente, e la provenienza donativa sparisce dalla storia dell’immobile. Era, secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, il rimedio più usato prima della riforma.

Questo però ha due limiti. Il primo è che serve un donante ancora in vita e d’accordo. Il secondo è fiscale, e non è scontato come sembra. L’Agenzia delle Entrate, nella risoluzione n. 20/E del 14 febbraio 2014, dice che se non c’è un corrispettivo l’atto si registra con imposta di registro fissa e imposte ipotecaria e catastale di 200 euro ciascuna, perché non è un nuovo trasferimento. La Corte di Cassazione, però, con la sentenza n. 16681 del 17 giugno 2024 ha ammesso che l’Ufficio lo riqualifichi come nuova donazione, con imposta proporzionale, quando comporta un effettivo nuovo passaggio di ricchezza: nel caso deciso il donatario aveva fatto lavori che avevano aumentato il valore della casa. Vanno quindi messi in conto l’onorario notarile e un margine di contestazione.

In ogni caso, oggi è una strada che nella grandissima parte dei casi non serve più percorrere.

Rinuncia formale all’azione di riduzione

Qui c’è una regola che spiazza molte famiglie, e che esisteva già prima della riforma: finché il donante è in vita, i legittimari non possono rinunciare validamente all’azione di riduzione. Lo stabilisce l‘articolo 557 del Codice civile, e il motivo è di tutela: si vuole evitare che un familiare, magari sotto pressione, rinunci a un diritto che non è ancora nato.

Questa scrittura con cui i fratelli dichiarano “siamo tutti d’accordo, nessuno farà valere nulla”, firmata mentre il genitore è vivo, non ha l’effetto giuridico che le si attribuisce: può valere nei rapporti di famiglia ma non come garanzia da mostrare all’acquirente. Dopo la morte del donante il discorso cambia, perché a quel punto il diritto è nato e il legittimario può rinunciarvi validamente.

Verifiche preliminari e documenti indispensabili prima di mettere in vendita

La parte operativa è più breve di quanto la normativa faccia temere: non si tratta di costruire un’impalcatura di garanzie attorno alla vendita, ma di arrivare al rogito con la storia dell’immobile documentata e un controllo fatto presto.

I documenti da preparare

• L’atto di donazione in originale, o in copia autentica. Dice chi ha donato, a chi, quando e con quali eventuali riserve. È il documento da cui parte tutto il resto: senza quello, qualunque valutazione è una supposizione.
• La visura ipotecaria aggiornata. È la ricerca nei registri immobiliari che mostra cosa risulta pubblicato sull’immobile: ipoteche, pignoramenti e, il punto che oggi conta davvero, eventuali domande di riduzione o atti di opposizione trascritti.
• Lo stato di famiglia del donante e, se è deceduto, il certificato di morte e la dichiarazione di successione. Rispondono alle due domande che orientano tutto: chi sono i legittimari, e quando si è aperta la successione.
• La documentazione urbanistica ed edilizia. Non c’entra con la donazione, ma è il motivo per cui le vendite saltano più spesso di quanto si pensi: la casa deve corrispondere ai titoli con cui è stata costruita e modificata. Ne abbiamo scritto in una guida a parte sullo stato legittimo dell’immobile, da verificare prima di pubblicare l’annuncio.
• La documentazione catastale e la planimetria conformi allo stato dei luoghi, con l’attestato di prestazione energetica: servono in qualunque compravendita, donazione o no.

Conclusioni 

Chi ha ricevuto una casa in donazione ha vissuto per anni con l’idea di avere in mano un bene difficile da vendere. Dal 18 dicembre 2025 questo non è più vero, e i punti che contano sono tre: 

• Chi compra pagando un prezzo non restituisce più la casa ai legittimari. 
• L’ipoteca della banca resta efficace, quindi la provenienza donativa non è più per sua natura un ostacolo al mutuo. 
• Resta un’unica circostanza capace di cambiare il quadro, ovvero una domanda di riduzione trascritta prima dell’acquisto, che si accerta con una visura.

L’esposizione che rimane riguarda chi vende: il legittimario che si ritenga leso può chiedere al donatario una compensazione in denaro entro dieci anni dall’apertura della successione. È un aspetto da mettere sul tavolo prima di vendere, con il notaio e con la famiglia.

Vuoi sapere se la tua casa ricevuta in donazione si può vendere serenamente?

Portaci l’atto di donazione: partiamo da lì. Facciamo le verifiche nei registri, ti diciamo con chiarezza in quale dei casi descritti sopra ti trovi e cosa comporta, e se serve ti mettiamo in contatto con il notaio. Contatta Idee & Immobili per una valutazione e una consulenza personalizzata e sicura, in una delle nostre sedi in Toscana.