Chi ha un appartamento da affittare e non vuole necessariamente “legarsi” per 8 anni, ha probabilmente già sentito parlare del contratto transitorio, la formula pensata per chi ha un’esigenza abitativa temporanea, propria o dell’inquilino, e non può o non vuole impegnarsi in una locazione di lungo periodo.

Quello che molti proprietari scoprono tardi è che il transitorio, da solo, non porta con sé il vantaggio fiscale più interessante. Quel vantaggio arriva quando il transitorio si combina con il canone concordato: in quel caso la tassazione sul reddito da locazione può scendere dal 21% al 10%. Sembra un dettaglio tecnico, ma sui numeri reali pesa.

Questa combinazione funziona però solo a certe condizioni che dipendono dal luogo dove si trova l’immobile e dal modo in cui il contratto viene materialmente stipulato. Chi le trascura non se ne accorge subito, se ne accorge successivamente in dichiarazione dei redditi, o peggio durante un controllo, quando rimediare non è più possibile.

In questa guida vediamo come funziona il contratto transitorio, che cosa distingue il canone libero dal canone concordato, come si calcola concretamente un canone concordato, quali sono i vantaggi fiscali nel dettaglio e quali errori fanno perdere l’agevolazione a chi ne avrebbe pieno diritto.

Le informazioni contenute in questa guida hanno finalità divulgativa e riflettono la normativa e gli accordi territoriali vigenti alla data di pubblicazione. Gli accordi territoriali vengono aggiornati periodicamente dalle associazioni firmatarie e le fasce di canone cambiano comune per comune: prima di firmare è sempre necessario verificare le tabelle in vigore per il proprio Comune.

Se vuoi partire dalle basi, trovi il funzionamento del contratto passo per passo nella nostra guida dedicata: Contratto di locazione transitoria: cos’è e quando conviene utilizzarlo. Qui ci concentriamo su ciò che interessa di più a chi affitta: la parte fiscale, e come non perdere per errore un’agevolazione a cui si ha diritto.

Cos’è l’affitto transitorio e quando si può usare

Il contratto di locazione transitoria è disciplinato dall’articolo 5 della legge 431 del 1998 e dal decreto interministeriale del 16 gennaio 2017, il provvedimento che ha ridisegnato tutti i contratti diversi dal canone libero e che è ancora oggi il testo di riferimento.

Per capire cosa lo distingue dagli altri, conviene riepilogare le tre forme principali di locazione abitativa:

• Il 4+4, cioè il contratto a canone libero, dura quattro anni e si rinnova automaticamente per altri quattro, salvo disdetta motivata del proprietario. Il canone è liberamente concordato tra le parti. È la formula più diffusa ma meno flessibile.
• Il 3+2, cioè il contratto a canone concordato, dura tre anni più due di rinnovo, e in cambio di quella durata più breve impone un canone calmierato secondo gli accordi territoriali.
• Il transitorio non è una versione abbreviata dei precedenti, ma un contratto che esiste solo se c’è una ragione precisa per cui la locazione deve essere temporanea. Vediamo i dettagli. 

La durata: non oltre 18 mesi

Il decreto fissa un limite netto: il contratto transitorio ha durata non superiore a 18 mesi. Non c’è un minimo di legge, quindi si può stipulare anche per pochi mesi, ma sopra i diciotto questa forma contrattuale semplicemente non è utilizzabile.

Alla scadenza non c’è rinnovo tacito: il contratto finisce e basta. Se l’esigenza che lo giustificava è ancora in corso, le parti possono stipularne uno nuovo con una motivazione aggiornata; se invece si lascia proseguire il rapporto senza fare nulla, si rischia che venga considerato una locazione ordinaria con tutte le conseguenze del caso.

Una soglia tecnica utile da conoscere: per i contratti di durata superiore a trenta giorni il decreto richiede che l’esigenza di transitorietà sia provata da apposita documentazione da allegare al contratto. Sotto i trenta giorni le formalità sono più leggere.

La motivazione: l’elemento che rende valido il contratto

Qui sta il cuore della questione, e il punto in cui si concentrano quasi tutti i problemi.

La durata breve non è una scelta libera del proprietario: è la conseguenza di un’esigenza temporanea reale, che deve riguardare il locatore, il conduttore o entrambi, e che deve essere indicata nel contratto e documentata.

Il decreto del 2017 individua le categorie di esigenze rilevanti (mobilità lavorativa, motivi di studio, apprendistato, formazione professionale, ricerca di occupazione) e rinvia agli accordi territoriali di ciascun Comune il compito di specificarle nel dettaglio. Questo significa una cosa importante: l’elenco delle motivazioni valide non è identico in tutta Italia, ma dipende dall’accordo in vigore nel Comune dove si trova l’immobile, ed è la prima verifica da fare.

In concreto, le situazioni più frequenti sono il trasferimento di lavoro dell’inquilino, un corso di studi o un dottorato di durata definita, una cura medica prolungata lontano da casa, oppure, dal lato del proprietario, la consapevolezza che l’immobile tornerà necessario entro una data più o meno nota.

Non basta quindi scrivere una formula generica come “esigenze temporanee del conduttore”: la motivazione va descritta in modo puntuale e accompagnata da un documento che la sostenga, una lettera di trasferimento, un’iscrizione universitaria, una prenotazione di ciclo terapeutico.

Chi può stipularlo e per quale uso

Il contratto transitorio può essere stipulato solo tra persone fisiche ed esclusivamente per uso abitativo.

APPROFONDIMENTO: Il transitorio non è un affitto breve

È la confusione più diffusa e anche la più rischiosa. Il contratto transitorio serve a chi ha bisogno di abitare in un immobile per un periodo limitato: uno studente fuori sede, un lavoratore in trasferta, un paziente in cura in un’altra città.

Non serve a ospitare turisti. Le locazioni turistiche seguono regole proprie, obblighi di comunicazione propri e una fiscalità propria. Usare un transitorio per soggiorni di vacanza espone a contestazioni su entrambi i fronti, fiscale e contrattuale, e non dà accesso ad alcuna delle agevolazioni di cui parliamo qui.

Canone libero o canone concordato: quale scegliere

Chiarito cos’è il transitorio, arriva la scelta che determina davvero quanto si paga di tasse. Ed è una scelta indipendente dalla durata: un contratto transitorio può essere a canone libero oppure a canone concordato, e le due opzioni hanno trattamenti fiscali diversi.

• Con il canone libero il proprietario fissa il prezzo che il mercato consente. In cambio, sul reddito da locazione si applica la cedolare secca al 21%.
• Con il canone concordato il proprietario accetta un canone compreso entro fasce prestabilite, definite localmente dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini. In cambio ottiene l’aliquota ridotta al 10%.

Il canone concordato comporta quindi una rinuncia reale sul canone: secondo le stime del Comune di Firenze, un canone concordato si colloca in media intorno al 30% sotto i valori di mercato libero. Non è una differenza trascurabile, ed è la ragione per cui la scelta va fatta con i numeri davanti e non per principio: in alcune zone il risparmio fiscale compensa ampiamente il minor canone, in altre no.

Nei comuni ad alta tensione abitativa il canone segue gli accordi territoriali

L’aliquota ridotta al 10% non spetta in tutta Italia ma si applica solo se l’immobile si trova in un cosiddetto comune ad alta tensione abitativa, cioè un territorio che la legge considera sotto pressione dal punto di vista abitativo.

L’elenco discende dall’articolo 1 del decreto legge 551 del 1988 e comprende tre gruppi:

• le undici città individuate per nome: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia e i comuni confinanti con esse;
• tutti gli altri comuni capoluogo di provincia;
• gli ulteriori comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica.

Nello specifico quindi, per quanto riguarda l’area fiorentina, Firenze, Prato e Sesto Fiorentino possono tutte usufruire dell’aliquota ridotta al 10%. 

Detto questo, essere in un comune ad alta tensione abitativa è una condizione necessaria ma non sufficiente. Il canone deve rispettare davvero le fasce dell’accordo territoriale in vigore in quel Comune, e ogni Comune ha il proprio, con la propria mappa delle zone.

A questo proposito, Firenze e i comuni del LODE fiorentino hanno sottoscritto nuovi accordi territoriali in vigore dal 7 luglio 2025, mentre Sesto Fiorentino ha pubblicato sul proprio sito comunale l’accordo territoriale sulle locazioni abitative a canone concordato, completo della mappa delle zone e del modello di attestazione. 

L’attestazione di congruità: quando serve e chi la rilascia

Questo passaggio è quello che, purtroppo, spesso fa perdere l’agevolazione al maggior numero di proprietari, perché la regola è meno intuitiva di quanto sembri.

Il decreto del 2017 distingue due modi di stipulare un contratto a canone concordato:

• Il primo è il contratto assistito: proprietario e inquilino si rivolgono alle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo territoriale, che li accompagnano nella redazione. In questo caso la conformità del contratto all’accordo è garantita dall’assistenza stessa.
• Il secondo è il contratto non assistito: le parti lo redigono per conto proprio, senza passare dalle associazioni. È la strada che molti scelgono perché sembra più rapida. In questo caso, però, per accedere alle agevolazioni fiscali serve un documento in più: l’attestazione di rispondenza, comunemente chiamata attestazione di congruità.

Si tratta di un’attestazione rilasciata da almeno una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale, che certifica (assumendosene la responsabilità) che il contenuto economico e normativo del contratto corrisponde all’accordo, anche ai fini delle agevolazioni fiscali. Il costo si colloca in genere nell’ordine di poche decine di euro.

Senza questa attestazione, un contratto non assistito resta perfettamente valido come locazione, ma non dà diritto all’aliquota del 10%. È una distinzione che in dichiarazione dei redditi non emerge da sola: emerge in caso di controllo, quando l’agevolazione è già stata applicata per anni.

Come si calcola il canone concordato

Come già anticipato, il canone concordato non è deciso dal proprietario ma si tratta un valore che ricade all’interno di una forbice già fissata.

Gli accordi territoriali, siglati Comune per Comune tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini, dividono il territorio comunale in zone omogenee e per ciascuna zona stabiliscono periodicamente un valore minimo e un valore massimo al metro quadro. All’interno di quella forbice il canone effettivo si determina applicando una serie di elementi che riguardano l’immobile specifico.

Gli elementi che pesano di più sono in genere:

• la zona in cui si trova l’immobile, secondo la mappa allegata all’accordo;
• la superficie, calcolata secondo i criteri dell’accordo, che non sempre coincidono con i metri quadri commerciali usati negli annunci;
• lo stato di conservazione dell’edificio e dell’appartamento;
• la presenza di dotazioni specifiche: ascensore, riscaldamento autonomo, posto auto o garage, terrazza, giardino, cantina;
• l’eventuale arredamento, che negli accordi è normalmente valorizzato a parte.

Il punto pratico. Se il canone pattuito esce dalla forbice, il contratto resta valido ma perde il diritto alla cedolare al 10%, anche se lo si è chiamato “a canone concordato”. Non esiste una tolleranza ufficiale: chiamarlo così non basta, deve rispettare i numeri. 

Tabella comparativa dei contratti di locazione

Tipo di contratto	Durata	Cedolare secca	Flessibilità	Quando conviene
4+4 (canone libero)	4 anni + rinnovo automatico di altri 4	21%	Bassa	Canone di mercato elevato, nessun vincolo di prezzo, proprietario che cerca stabilità di lungo periodo
3+2 (canone concordato)	3 anni + rinnovo di altri 2	10%*	Media	Risparmio fiscale importante in cambio di un canone calmierato, con un inquilino stabile
Transitorio a canone libero	Non oltre 18 mesi	21%	Alta	Esigenza temporanea documentata, in comuni non ad alta tensione abitativa o con canoni di mercato molto sopra le fasce concordate
Transitorio a canone concordato	Non oltre 18 mesi	10%*	Alta	Esigenza temporanea documentata + risparmio fiscale, nei comuni ad alta tensione abitativa (Firenze, Prato, Sesto Fiorentino)

*L’aliquota del 10% richiede tre condizioni insieme: comune ad alta tensione abitativa, canone entro le fasce dell’accordo territoriale e (nei contratti non assistiti dalle associazioni) attestazione di rispondenza.

I vantaggi fiscali per il proprietario

Vediamo cosa cambia in concreto con un esempio: Laura possiede un appartamento a Firenze e lo affitta a canone concordato con un contratto transitorio, a 900 euro al mese, per un totale di 10.800 euro di canone annuo.

Cedolare secca, imposta di registro e bollo

Prima di guardare i numeri conviene chiarire di cosa stiamo parlando, perché sono tre voci distinte che finiscono spesso confuse tra loro.

La cedolare secca è un regime di tassazione opzionale, introdotto dall’articolo 3 del decreto legislativo 23 del 2011. Senza cedolare, il canone che il proprietario incassa si somma a tutti gli altri redditi (stipendio, pensione, partita IVA) e sull’insieme si pagano le aliquote IRPEF, che crescono man mano che il reddito complessivo sale. 

Con la cedolare, invece, il canone esce da quel calcolo: si paga un’imposta fissa, calcolata solo sul canone, e lì finisce. Per questo si chiama “sostitutiva”. L’opzione si esercita al momento della registrazione del contratto, oppure in una delle annualità successive, e vale per la durata scelta.

L’imposta di registro si versa per registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate, adempimento obbligatorio per ogni locazione che superi i trenta giorni complessivi nell’anno. Ammonta al 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro, e non si paga una volta sola: è dovuta per ogni annualità del contratto. Per legge è a carico di entrambe le parti, e nella prassi proprietario e inquilino se la dividono a metà.

L’imposta di bollo è invece la marca da bollo che va applicata sulle copie del contratto da registrare: 16 euro ogni quattro facciate scritte. Su un contratto di lunghezza normale, in più copie, diventa qualche decina di euro.

Il punto che interessa al proprietario è questo: chi opta per la cedolare secca non versa né l’imposta di registro né quella di bollo, a prescindere dall’aliquota applicata. Il risparmio, quindi, non è soltanto sull’imposta principale.

Sul canone di Laura la differenza tra le due aliquote è questa:

• con la cedolare al 21%, l’imposta ammonterebbe a 2.268 euro l’anno;
• con la cedolare al 10%, cioè canone concordato in comune ad alta tensione abitativa, l’imposta ammonterebbe invece a 1.080 euro l’anno. 

La differenza tra le due è di 1.188 euro l’anno, soltanto sulla tassazione del canone.

A questi si aggiunge il registro non versato: il 2% di 10.800 euro fa 216 euro, di cui circa 108 a carico di Laura ogni anno, più il bollo. E resta il confronto con l’alternativa di non scegliere affatto la cedolare: in quel caso il canone, ridotto forfettariamente del 5%, si sommerebbe agli altri redditi di Laura e verrebbe tassato con le aliquote progressive, che per un reddito medio o medio-alto superano abbondantemente il 21%.

Va detto anche cosa si rinuncia optando per la cedolare: per tutta la durata dell’opzione il proprietario non può aggiornare il canone all’inflazione ISTAT. Su un transitorio di pochi mesi è irrilevante; su un 4+4 è un elemento da mettere nel conto, perché in otto anni l’adeguamento mancato può erodere una parte del vantaggio fiscale.

IMU: la riduzione del 25% prevista dalla legge

Il secondo vantaggio del canone concordato riguarda l’IMU.

Per gli immobili concessi in locazione a canone concordato la legge prevede una riduzione del 25% dell’imposta: è l’articolo 1, comma 760, della legge 160 del 2019. Non è una misura decisa dai singoli Comuni e non dipende dalla loro buona volontà: è una previsione nazionale che si applica automaticamente, purché il contratto sia effettivamente a canone concordato.

Su un’IMU annua di 600 euro, significa 150 euro in meno da versare.

A questa riduzione di legge alcuni Comuni aggiungono agevolazioni proprie, deliberando aliquote ridotte per gli immobili affittati a canone concordato. Firenze, per esempio, applica a questi immobili un’aliquota molto inferiore a quella ordinaria. Sono benefici ulteriori e variabili: vanno verificati nella delibera del proprio Comune, anno per anno.

Mettendo insieme le tre voci (cedolare ridotta, registro e bollo azzerati, IMU ridotta) per un proprietario nella situazione di Laura il vantaggio complessivo rispetto a un canone libero con tassazione ordinaria supera comodamente i 1.500 euro l’anno. Che è esattamente la cifra da confrontare con il minor canone incassato, per capire se nella propria zona il concordato conviene davvero.

Registrazione e fine contratto

Il contratto va registrato entro trenta giorni dalla stipula presso l’Agenzia delle Entrate, utilizzando il modello RLI. L’adempimento ricade di norma sul locatore, e nello stesso modello si esercita l’opzione per la cedolare secca.

La registrazione si può fare online tramite i servizi telematici dell’Agenzia, oppure allo sportello, oppure delegando un intermediario abilitato (un’agenzia immobiliare o un professionista). Registrare il contratto in ritardo comporta sanzioni; non registrare affatto rende il contratto nullo, con conseguenze che ricadono soprattutto sul proprietario.

Sulla fine del contratto, il punto da tenere presente è che il transitorio non si rinnova da solo. Alla scadenza le possibilità sono tre:

• l’esigenza di transitorietà è cessata e l’immobile torna al proprietario: il rapporto si chiude;
• l’esigenza persiste ed è ancora documentabile: si stipula un nuovo contratto transitorio, con motivazione aggiornata, sempre entro il limite complessivo di diciotto mesi per quella specifica esigenza;
• le parti vogliono continuare stabilmente: si stipula un contratto ordinario, 4+4 o 3+2, con le regole proprie di quella forma.

Quello che non conviene fare è lasciare che il rapporto prosegua nel silenzio, senza un atto che lo qualifichi. È la situazione in cui è più facile ritrovarsi con una locazione ordinaria non voluta.

Errori comuni da evitare

• Motivazione di transitorietà non reale o non documentata. È l’errore più rischioso di tutti. Se l’inquilino contesta il contratto e dimostra che l’esigenza dichiarata non esisteva, o non si è mai realizzata, il contratto può essere riqualificato come 4+4, con tutti i diritti di permanenza che questo comporta per il conduttore. Il proprietario si ritrova legato per anni a una locazione che aveva strutturato proprio per evitarlo. Non basta indicare una motivazione plausibile: deve essere vera e, sopra i trenta giorni di durata, provata da documenti allegati.
• Dare per scontato il 10% sul solo fatto di avere un transitorio. Il transitorio da solo dà il 21%. Il 10% arriva dalla combinazione con il canone concordato in un comune ad alta tensione abitativa. Sono due scelte distinte e vanno fatte entrambe.
• Canone fuori dalle fasce dell’accordo territoriale. Anche uno sconfinamento minimo fa decadere il diritto all’aliquota ridotta, e non esiste una soglia di tolleranza. Conviene calcolare il canone sull’accordo aggiornato e lasciare un margine, invece di appoggiarsi al valore massimo.
• Contratto non assistito senza attestazione di rispondenza. Se non si passa dalle associazioni di categoria, l’attestazione serve. Il contratto resta valido come locazione, ma l’agevolazione fiscale non spetta e il problema tende a emergere solo in fase di controllo, quando si sono già applicati anni di aliquota ridotta.
• Usare il transitorio come affitto breve mascherato. Il transitorio nasce per la locazione a uso abitativo. Impiegarlo per soggiorni turistici espone a contestazioni sia contrattuali sia fiscali, e non dà accesso alle agevolazioni.

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Tra scelta della forma contrattuale, fasce dell’accordo territoriale, attestazione di rispondenza e adempimenti di registrazione, la differenza tra un contratto ben costruito e uno approssimativo si misura in migliaia di euro nell’arco di pochi anni. E quasi sempre l’errore non si vede al momento della firma.

Idee & Immobili segue i proprietari a Firenze, Prato e Sesto Fiorentino in tutto il percorso: valutazione del canone di mercato, verifica delle fasce dell’accordo territoriale applicabile, scelta della forma contrattuale più adatta all’obiettivo, gestione dell’attestazione e registrazione del contratto.

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